Convenção não registrada: vale entre os moradores, mas não contra qualquer terceiro
Um condomínio antigo descobre, muitas vezes só quando surge uma disputa, que a convenção nunca foi levada ao cartório de registro de imóveis, apesar de aprovada em assembleia e seguida havia décadas. A dúvida que aparece é se as regras internas, multas e o próprio regimento continuam valendo, ou se a falta de registro derruba tudo.
Entre os condôminos, a convenção aprovada já produz efeito
O parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil dispensa o registro da convenção para que ela seja eficaz entre os próprios condôminos, desde que subscrita pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais. Isso significa que multas por infração ao regimento, cobrança de cota, restrições de uso e demais regras aprovadas nessas condições podem ser exigidas de quem já é condômino, mesmo sem o registro formal em cartório.
A Súmula 260 do STJ resolveu essa dúvida entre os moradores
O Superior Tribunal de Justiça pacificou, em súmula, que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Ou seja, quem já integra o condomínio não pode alegar a falta de registro como escusa para descumprir a convenção, desde que ela tenha sido validamente aprovada pelo quórum exigido.
Onde o registro faz falta: contra quem compra uma unidade sem saber das regras
O problema da falta de registro aparece quando um terceiro adquire uma unidade e alega desconhecimento das regras da convenção, porque o registro na matrícula do imóvel é o que torna as normas oponíveis a quem não participou da assembleia que as aprovou. Sem esse registro, o condomínio pode ter dificuldade de impor ao novo proprietário, por exemplo, uma restrição de uso incomum que não constava de nenhum documento público consultado antes da compra, ainda que a cobrança de cota condominial em si continue devida, por decorrer da própria natureza da copropriedade.
O que fazer diante de uma convenção sem registro
O caminho recomendável é providenciar o registro da convenção já aprovada junto ao cartório de registro de imóveis competente, mediante apresentação da ata de aprovação com o quórum de dois terços e a via da convenção assinada, regularizando de vez a oponibilidade das regras contra futuros compradores. Enquanto isso não ocorre, o condomínio pode seguir aplicando a convenção internamente, mas deve reforçar a transparência na venda de unidades, informando expressamente o comprador sobre as regras vigentes para evitar disputa futura baseada em desconhecimento.
Perguntas frequentes
Uma convenção sem registro pode aplicar multa a condômino que descumpre o regimento?
Pode, desde que aprovada pelo quórum de dois terços das frações ideais, porque a eficácia entre condôminos independe de registro, conforme o Código Civil e a Súmula 260 do STJ.
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