Uso exclusivo do imóvel comum por um herdeiro: os demais podem cobrar aluguel
Três irmãos herdam a casa dos pais, mas só um deles mora lá, sem pagar nada aos outros dois. Passam os anos, e o desconforto cresce: os que não usam o imóvel sentem que estão financiando, de graça, a moradia do irmão que ficou. Diferente da situação de quem quer vender e sai da copropriedade, aqui o conflito é outro: o direito de ser compensado pelo uso exclusivo, mesmo sem se desfazer da parte no imóvel.
Uso exclusivo por um coproprietário gera dever de indenizar os demais
O art. 1.319 do Código Civil estabelece que cada condômino responde perante os demais pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou, a partir dessa regra, que o coproprietário que usa a coisa comum com exclusividade, impedindo os demais de usufruir dela, deve indenizá-los por esse uso privativo, ainda que não exista contrato de locação formal entre os herdeiros. O valor da indenização costuma ser calculado por analogia ao aluguel de mercado do imóvel, proporcional à cota de cada coproprietário excluído do uso.
O que caracteriza exclusão de uso, e o que não caracteriza
O direito à indenização, ligado ao direito de uso da coisa comum previsto no art. 1.314 do Código Civil, pressupõe que o coproprietário que mora no imóvel esteja, de fato, impedindo os demais de usá-lo, seja porque mudou a fechadura, seja porque simplesmente ocupa o espaço de forma incompatível com uso compartilhado (uma casa não comporta moradia simultânea de três famílias). Não há dever de indenizar quando os demais coproprietários nunca manifestaram interesse em usar o bem nem foram impedidos de fazê-lo, e menos ainda quando existe acordo tácito antigo, mantido sem contestação por anos, de que aquele herdeiro ficaria com o uso em troca de outro benefício (como custear sozinho a reforma ou o IPTU do imóvel).
Documentos e prova da exclusão de uso
Ajuda reunir a certidão de óbito e o formal de partilha que comprova a copropriedade, eventual notificação já enviada pedindo acesso ao imóvel ou parte do valor equivalente ao aluguel, testemunhas ou mensagens que demonstrem a recusa do coproprietário em dividir o uso ou em pagar a compensação, e uma estimativa de valor locatício de imóvel semelhante na região, que serve de parâmetro para calcular o montante devido.
Caminho para cobrar a indenização sem forçar a venda do imóvel
É possível cobrar a compensação pelo uso exclusivo sem pedir a extinção do condomínio, preservando a copropriedade para quem ainda não quer vender sua parte. O caminho começa por notificação extrajudicial cobrando o valor proporcional ao uso desde quando a exclusão ficou caracterizada, e, sem acordo, ação de cobrança dessa indenização, cumulável, se for o caso, com pedido de arbitramento de aluguel para o período seguinte enquanto a situação de uso exclusivo persistir. Reunidos os documentos da herança e da tentativa de composição, um advogado particular consegue avaliar o valor devido e conduzir a cobrança por atendimento digital, com envio eletrônico de documentos e procuração, sem exigir que os herdeiros se encontrem pessoalmente para tratar do assunto.
Quando o pedido de indenização não prospera
Se o coproprietário que reside no imóvel sempre esteve disposto a dividir o uso, ou já ofereceu compensação recusada pelos demais sem justificativa razoável, o pedido de indenização tende a enfraquecer. Também não prospera cobrança retroativa a período muito anterior à manifestação de discordância dos demais coproprietários, porque o silêncio prolongado sem qualquer cobrança pode ser interpretado como aceitação tácita da situação até o momento em que a disputa efetivamente começou. Vale ainda registrar que o coproprietário que ocupa o imóvel também pode reclamar, no mesmo processo, o ressarcimento de gastos que sustentou sozinho, como IPTU, condomínio e reformas necessárias, valores que costumam ser abatidos do montante final devido aos demais herdeiros.
Perguntas frequentes
É preciso processo judicial para cobrar essa indenização entre irmãos?
Não necessariamente; a notificação extrajudicial e a negociação direta resolvem parte dos casos, e a via judicial fica reservada para quando não há acordo sobre o valor ou a própria obrigação de indenizar.
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