Preferência do condômino na venda da parte em imóvel comum
Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa em frações indivisas, e uma delas resolve vender sua parte, os demais coproprietários não ficam de fora dessa decisão. A lei garante a eles a chance de comprar aquela fração antes que ela vá para um estranho ao condomínio, mas essa preferência tem forma e prazo próprios, que precisam ser observados tanto por quem quer comprar quanto por quem está prestes a vender.
O direito de preferência do condômino em coisa indivisível
O art. 504 do Código Civil determina que nenhum condômino em coisa indivisível pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser adquirir, tanto por tanto, isto é, pelas mesmas condições oferecidas ao terceiro. Isso significa que, antes de vender para fora, o condômino vendedor deveria oferecer formalmente a fração aos demais, nas mesmas condições de preço e pagamento negociadas com o interessado externo.
O que acontece se a venda for feita sem avisar você
O próprio art. 504 prevê a consequência para essa omissão: o condômino a quem não se deu conhecimento da venda pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida ao estranho, desde que requeira isso no prazo de cento e oitenta dias, contados da venda, sob pena de decadência. Esse prazo é curto e não se interrompe facilmente, o que torna importante agir assim que a venda a terceiro se concretizar, e não apenas quando surgir a notícia informal de que ela poderia acontecer.
Manifestar interesse antes da venda evita a disputa depois
Como a lei já prevê esse direito de preferência, o caminho mais direto costuma ser comunicar por escrito ao condômino vendedor o interesse em comprar assim que surgir a notícia de que ele pretende alienar sua parte, pedindo para conhecer as condições oferecidas a terceiros antes que o negócio se conclua. Isso evita entrar depois na disputa do art. 504, que depende de prova de que a venda ocorreu sem que você tivesse conhecimento dela.
Se mais de um condômino disputa a mesma preferência
O parágrafo único do art. 504 resolve o conflito entre vários condôminos interessados na mesma fração: prefere quem tiver benfeitorias de maior valor no imóvel comum e, na falta de benfeitorias, quem tiver o quinhão maior. Se as partes forem iguais entre si, todos os condôminos que quiserem exercer a preferência podem haver a parte vendida, depositando previamente o preço proporcional entre eles.
Se ninguém quer ou consegue exercer a preferência
Quando nenhum condômino tem interesse ou recursos para igualar a oferta feita ao estranho, a preferência do art. 504 simplesmente não é exercida, e a venda ao terceiro segue seu curso normal. Vale lembrar que, independentemente dessa disputa pontual sobre uma venda específica, o art. 1.320 permite a qualquer condômino exigir, a todo tempo, a divisão da coisa comum, salvo se os próprios condôminos tiverem acordado manter a indivisão por prazo de até cinco anos. Sendo o imóvel indivisível na prática, a solução passa por vendê-lo judicialmente e repartir o valor apurado, preferindo-se nessa venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, conforme o art. 1.322, o que reproduz, num contexto de dissolução do condomínio, a mesma lógica de prioridade já vista na venda direta de uma fração. Calcular o prazo de cento e oitenta dias, reunir a prova da venda e formalizar o depósito judicial do preço são etapas que um advogado particular pode conduzir a distância, com envio digital da matrícula e dos demais documentos do imóvel, sem prometer que o depósito será aceito pelo juízo.
Perguntas frequentes
O condômino vendedor é obrigado a avisar os outros antes de vender?
A lei condiciona a venda válida a estranhos à ausência de interesse dos demais condôminos, tanto por tanto, o que na prática exige comunicar as condições oferecidas. Quem não é avisado tem o direito de haver a parte vendida, dentro do prazo do art. 504.
Qual o prazo para exigir a parte vendida sem que eu soubesse?
Cento e oitenta dias, contados da venda, conforme o art. 504 do Código Civil, sob pena de decadência do direito, mediante depósito do preço pago pelo terceiro.
Tenho que pagar o mesmo preço que o estranho pagaria?
Sim, a preferência é exercida tanto por tanto, ou seja, nas mesmas condições de preço e pagamento oferecidas ao comprador externo, sem desconto pelo simples fato de já ser condômino.
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