Condomínio edilício e condomínio geral: dois regimes de copropriedade
Quem divide um imóvel com outra pessoa costuma usar a palavra "condomínio" de um jeito genérico, mas o Código Civil trata como situações diferentes o condomínio geral, da copropriedade simples de uma coisa só, e o condomínio edilício, do prédio dividido em unidades autônomas. Confundir os dois regimes leva a expectativas erradas sobre uso, venda e saída da situação.
Condomínio geral: a coisa é de todos, sem divisão física
O condomínio geral, regulado a partir do art. 1.314 do Código Civil, existe quando duas ou mais pessoas são coproprietárias da mesma coisa, cada uma com uma cota ideal, sem que exista separação física de partes exclusivas. É o caso típico do imóvel herdado por vários irmãos: a casa inteira pertence a todos, ninguém tem uma parte fisicamente sua, e o uso, a administração e a eventual venda dependem da relação entre os coproprietários e, em regra, podem levar à extinção da copropriedade quando um deles não quer mais continuar nessa situação.
Condomínio edilício: unidades autônomas mais partes comuns
O condomínio edilício, tratado a partir do art. 1.331 do Código Civil, é o regime dos prédios divididos em apartamentos, salas ou lotes autônomos, cada um com matrícula própria, somados às áreas de uso comum de todos (hall, escada, telhado, terreno). Aqui já existe divisão física e jurídica clara: cada condômino é dono exclusivo de sua unidade e cotitular, na proporção da fração ideal, das áreas comuns, com convenção, síndico e assembleia organizando a vida coletiva.
Por que a diferença muda o caminho de quem quer sair da situação
No condomínio geral, o coproprietário insatisfeito pode buscar a extinção do condomínio, com divisão da coisa ou alienação judicial e reembolso da sua parte em dinheiro, porque a copropriedade sobre a coisa toda não tem estrutura de unidades separadas para simplesmente vender a sua fatia isoladamente. No condomínio edilício, cada condômino já é dono pleno de sua unidade e pode vendê-la livremente a qualquer momento, sem precisar de anuência dos demais nem de ação judicial de extinção, respeitado apenas eventual direito de preferência previsto em lei ou convenção.
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