O contrato só fala em garantia de um ano: isso reduz o prazo legal?
Uma cláusula contratual mencionando garantia de um ou dois anos costuma assustar quem descobre um defeito estrutural só depois desse período. A boa notícia é que essa cláusula, isoladamente, não tem o poder de reduzir a garantia de cinco anos que a lei impõe para solidez e segurança da obra.
O artigo 618 é norma de ordem pública, não escolha do contrato
A garantia de cinco anos por solidez e segurança prevista no artigo 618 do Código Civil não nasce de acordo de vontades entre construtora e comprador. Ela decorre de lei cogente, aplicável a qualquer contrato de empreitada de obra de porte considerável, e existe justamente para proteger a segurança da edificação, um interesse que ultrapassa o que as partes conseguiriam negociar entre si.
Cláusula redutora tende a ser nula, não apenas questionável
Quando a relação é de consumo, o artigo 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor comina de nulidade de pleno direito as cláusulas que atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualidade dos produtos e serviços. Mesmo fora de uma relação de consumo típica, a jurisprudência trata a redução do prazo do artigo 618 como inválida, por contrariar norma cogente destinada a proteger a segurança da construção, um interesse que não se sujeita a renúncia contratual.
O que a garantia contratual de curto prazo pode legitimamente cobrir
Cláusulas de um ou dois anos costumam mirar itens de acabamento e ajustes pós-entrega, como pintura, rejunte e pequenos ajustes de esquadrias, e são válidas dentro desse recorte mais estreito. O problema surge quando a construtora usa essa mesma cláusula para negar cobertura a um defeito que compromete a solidez ou a segurança da edificação, área que a lei protege por cinco anos independentemente do que o contrato diga.
Como reagir quando a construtora invoca só o prazo contratual
Vale reunir o contrato, o memorial descritivo da obra e um laudo técnico que classifique o defeito como estrutural, e não meramente estético, para então notificar formalmente a construtora citando o artigo 618 antes de qualquer ação judicial. Essa classificação técnica é o que decide qual prazo realmente se aplica, não a cláusula isolada do contrato.
Perguntas frequentes
E se o contrato nem mencionar prazo de garantia?
A ausência de cláusula não afasta a proteção legal; a garantia de cinco anos do artigo 618 do Código Civil se aplica de qualquer forma, por decorrer diretamente da lei.
Um aditivo assinado depois da entrega reduzindo a garantia vale?
Dificilmente. Por se tratar de norma cogente voltada a proteger a segurança da edificação, cláusulas posteriores que reduzam esse prazo tendem a ser consideradas inválidas, sobretudo quando impostas sem contrapartida real ao comprador.
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