Rachadura, piso solto ou infiltração: qual garantia se aplica?
Um mesmo sintoma, como uma trinca na parede, pode ter causas completamente diferentes: um recalque de fundação ou apenas a retração natural do reboco. Essa diferença define se o defeito entra na garantia de cinco anos por solidez e segurança ou na garantia bem mais curta que cobre itens de acabamento.
O critério legal: solidez e segurança, não o tipo de material
O artigo 618 do Código Civil protege especificamente contra vícios que comprometam a solidez e a segurança da construção: fundação, estrutura de concreto, alvenaria portante e impermeabilização estrutural capaz de evitar que a água corroa a armadura. Trincas que indicam movimento estrutural, recalque de fundação e infiltrações que atingem a estrutura de concreto entram nessa garantia de cinco anos.
Quando o defeito é apenas de acabamento
Piso solto por má aplicação de argamassa, rejunte que se desprende, pintura que descasca e ferragem de armário mal fixada são, em regra, vícios de acabamento, sujeitos a prazos mais curtos, geralmente entre um e dois anos conforme o manual do proprietário, além do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê noventa dias de decadência para reclamar defeitos de fácil constatação em produtos duráveis.
A norma técnica que ajuda a separar os sistemas construtivos
A norma de desempenho de edificações habitacionais estabelece vida útil de projeto diferenciada por sistema construtivo, com prazo mínimo bem mais longo para a estrutura do que para vedações e revestimentos. Essa diferença de vida útil projetada é referência técnica usada por peritos para classificar se um defeito atingiu um sistema estrutural, mais duradouro por natureza, ou um sistema de acabamento, com vida útil naturalmente mais curta.
Por que só a perícia decide o enquadramento correto
A mesma trinca visível pode ter causa estrutural, como recalque de fundação, ou causa superficial, como fissura de reboco por retração natural do material. Só um laudo pericial de engenharia determina com segurança qual é a origem, o que significa que o morador não deve presumir que toda rachadura é garantia de cinco anos, nem aceitar sem questionar a alegação da construtora de que o problema é "apenas estético" sem uma perícia que confirme isso.
Perguntas frequentes
Quem faz essa classificação entre defeito estrutural e de acabamento?
Um engenheiro ou perito de confiança das partes ou nomeado pelo juízo, por meio de laudo técnico que aponta a causa do defeito e o sistema construtivo comprometido.
Se a perícia encontrar defeito estrutural e de acabamento juntos, dá para pedir os dois prazos na mesma ação?
Sim, cada defeito segue o enquadramento que lhe corresponde dentro da mesma ação, desde que a perícia diferencie claramente o que é estrutural do que é acabamento.
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