Infiltração vindo do apartamento de cima: vizinho, condomínio ou construtora, quem responde
Manchas de umidade, bolhas na pintura ou mofo que aparecem no teto ou na parede de uma unidade, vindos aparentemente do apartamento de cima, colocam o morador diante de três possíveis responsáveis, cada um sujeito a um fundamento jurídico diferente: o vizinho, por mau uso da própria unidade; o condomínio, por falha na conservação de áreas e instalações comuns; e a construtora, por vício originário na impermeabilização ou na estrutura do edifício. Identificar de qual dessas frentes vem o problema muda todo o caminho de solução.
Quando o problema está na própria unidade do vizinho
Vazamento de registro, mangueira de máquina de lavar mal instalada, ralo entupido ou reforma malfeita dentro do apartamento de cima costumam apontar para responsabilidade do próprio condômino vizinho. O art. 1.336, IV, do Código Civil impõe a cada condômino o dever de não utilizar sua unidade de maneira prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde dos demais moradores, o que abrange a obrigação de manter em bom estado as instalações privativas que, se malcuidadas, afetam a unidade de baixo.
Quando a causa está em tubulação ou área comum
Se a infiltração se origina de uma coluna de água ou esgoto que atravessa vários andares, de uma prumada comum ou de uma laje que serve a mais de uma unidade, a responsabilidade tende a recair sobre o condomínio, já que compete ao síndico, conforme o art. 1.348, V, do Código Civil, diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns do edifício. A distinção entre o que é parte comum e o que é parte privativa depende da convenção de condomínio e da própria configuração técnica da edificação, o que costuma exigir laudo ou vistoria especializada para separar as duas hipóteses.
Quando o vício vem da construção original
Se a infiltração decorre de falha na impermeabilização executada na construção, em material inadequado ou em erro de projeto que compromete várias unidades ao mesmo tempo, a responsabilidade se volta para a construtora, com base no art. 618 do Código Civil, que impõe ao empreiteiro de materiais e execução a responsabilidade, pelo prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança da obra em razão dos materiais e do solo. Esse prazo é de garantia, e a lei exige que a ação contra o empreiteiro seja proposta em até 180 dias a partir do momento em que o vício aparece.
Por que um laudo técnico costuma ser o primeiro passo
Como as três hipóteses de responsabilidade dependem de identificar a origem técnica exata da umidade, contratar um profissional para realizar vistoria e emitir laudo, indicando se a causa está em instalação privativa, em área comum ou em falha de impermeabilização original, é o passo que orienta contra quem dirigir a reclamação. Sem esse laudo, notificar simultaneamente vizinho, síndico e construtora, relatando os fatos e pedindo a identificação da origem, evita que o problema fique deslocado de responsável enquanto a umidade continua avançando.
Como conduzir a reclamação depois de identificada a causa
Identificada a origem, o passo seguinte é notificar formalmente o responsável, com o laudo técnico anexado, pedindo o reparo em prazo razoável e, quando houver, a reparação de danos já causados ao imóvel do reclamante. Se o responsável se recusar a agir, ou se a origem envolver mais de uma frente ao mesmo tempo, como falha de impermeabilização somada à omissão do condomínio em manter a área comum, buscar um advogado com experiência em responsabilidade civil imobiliária, atendendo o caso de forma particular e sem necessidade de deslocamento, ajuda a definir contra quem, ou contra quais, dirigir a ação, sem prometer o resultado da disputa.
Perguntas frequentes
O síndico pode se recusar a investigar a origem da infiltração alegando que é problema entre vizinhos?
Não deveria, porque cabe ao síndico, conforme o art. 1.348, V, do Código Civil, diligenciar a conservação das partes comuns, e só é possível afastar a responsabilidade do condomínio depois de identificada a real origem do problema, o que exige investigação, não presunção.
Ainda dá tempo de acionar a construtora se o prédio tem mais de cinco anos de entrega?
O prazo de cinco anos do art. 618 do Código Civil é de garantia da solidez e segurança da obra; havendo vício dentro desse período, a lei ainda exige que a ação seja proposta em até 180 dias contados do aparecimento do defeito, o que torna importante agir assim que a infiltração é percebida.
Preciso pagar um laudo técnico antes de notificar alguém?
Não é obrigatório, mas ajuda bastante. Um laudo qualifica a notificação com uma indicação técnica da origem do problema, o que reduz a chance de o responsável apontado negar a causa sem uma investigação própria.
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