Imóvel em nome de falecido: do inventário à matrícula atualizada
É comum uma casa ou terreno continuar registrado em nome de alguém que já morreu há anos, às vezes décadas, enquanto a família simplesmente segue usando o imóvel sem regularizar a sucessão. O problema aparece quando surge a necessidade de vender, financiar ou dividir o bem entre os herdeiros, porque nenhum cartório aceita transferir um imóvel diretamente do falecido para um comprador: é preciso primeiro passar pelo inventário.
O art. 610 do CPC e a obrigatoriedade do inventário
O art. 610 do Código de Processo Civil estabelece que o inventário se processa judicialmente sempre que houver testamento ou interessado incapaz; nos demais casos, admite-se o inventário extrajudicial por escritura pública, desde que todos os herdeiros sejam capazes e estejam de acordo quanto à partilha. Não existe um caminho que dispense o inventário: mesmo quando os herdeiros já usam o imóvel de fato há anos, a transferência formal de titularidade depende desse processo.
Inventário extrajudicial: o caminho mais rápido quando há consenso
Quando não há testamento, incapazes envolvidos e todos os herdeiros concordam sobre como dividir os bens, o inventário pode ser feito diretamente em cartório de notas, por escritura pública, com a participação de advogado. Esse caminho tende a ser bem mais rápido que o judicial, porque não depende de despacho de juiz nem de tramitação processual, apenas da reunião de documentos e do acordo entre os herdeiros sobre a partilha.
Quando o inventário precisa ser judicial
Havendo testamento, herdeiro menor de idade ou incapaz, ou simplesmente discordância entre os herdeiros sobre a partilha, o processo tem de tramitar em juízo. Esse caminho costuma ser mais demorado e mais custoso, porque exige petição inicial, nomeação de inventariante, avaliação dos bens e decisão judicial homologando a partilha antes de qualquer registro.
Do formal de partilha à matrícula: o art. 167, I
Concluído o inventário, judicial ou extrajudicial, o formal de partilha ou a escritura pública correspondente é o título que se leva ao cartório de registro de imóveis para transferir a matrícula do falecido para os herdeiros, conforme o rol de atos sujeitos a registro do art. 167, I, da Lei 6.015/1973. Só depois desse registro a matrícula deixa de constar em nome de quem já morreu e passa a refletir a titularidade real dos herdeiros ou de quem recebeu o bem na partilha.
Pendências que atrasam esse caminho
Débitos de ITCMD em aberto, certidões negativas de tributos municipais pendentes sobre o imóvel, ou herdeiro que não é localizado para assinar a escritura de inventário extrajudicial costumam ser os principais obstáculos práticos. Quando um herdeiro discorda da partilha ou contesta a inclusão de determinado bem no inventário, a via extrajudicial deixa de ser possível e o caso migra para a Justiça.
Um exemplo de família com inventário parado
Imagine três irmãos que herdaram a casa dos pais há oito anos e nunca abriram inventário, apenas dividindo informalmente o uso do imóvel. Ao tentar vender, descobrem que a matrícula ainda está em nome do pai falecido. Como não há testamento, incapazes ou discordância entre eles sobre a partilha, o caminho mais direto é o inventário extrajudicial por escritura pública, seguido do registro do formal de partilha na matrícula.
Por que vale acompanhamento jurídico desde o início
Levantar certidões negativas, calcular o ITCMD devido e redigir a partilha de forma que reflita o acordo entre os herdeiros sem abrir brecha para disputa futura é trabalho técnico que normalmente exige advogado, inclusive no inventário extrajudicial, que a lei já torna obrigatório com participação de advogado. Esse acompanhamento pode ser conduzido de forma inteiramente digital, com envio de documentos por WhatsApp e assinatura eletrônica de procuração, o que ajuda quando os herdeiros moram em cidades diferentes.
Perguntas frequentes
Existe prazo para abrir o inventário depois da morte?
A lei prevê incidência de multa tributária sobre o ITCMD quando o inventário não é aberto dentro do prazo fixado pela legislação estadual, o que varia conforme o estado onde tramita o processo.
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