Contrato acabou, inquilino não desocupa: passo a passo do locador
Contrato vencido não é uma categoria única. A consequência depende da destinação do imóvel e do prazo ajustado. Em algumas locações o termo encerra o contrato independentemente de aviso; em outras, o vencimento produz prorrogação automática e a retomada exige fundamento adicional. Identificar esse regime evita uma ação de despejo baseada apenas na data impressa no contrato.
Residencial escrito por trinta meses ou mais
O art. 46 determina que a locação residencial escrita por 30 meses ou mais se resolve ao fim do período, sem necessidade de notificação ou aviso. Ultrapassado o período de oposição do § 1º, a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado; então o locador poderá denunciá-la, concedendo 30 dias para desocupação.
Residencial curto ou verbal não termina do mesmo jeito
Na locação residencial verbal ou escrita por menos de 30 meses, o art. 47 prevê prorrogação automática por prazo indeterminado ao fim do período. A retomada passa a depender das hipóteses do dispositivo, como infração do art. 9º, uso próprio nos limites legais ou duração ininterrupta superior a cinco anos. Receber aluguel depois do vencimento não cria esse regime: ele decorre da própria lei.
Fim do prazo na locação não residencial
O contrato não residencial por prazo determinado cessa de pleno direito no termo, conforme o art. 56. Se a ocupação prosseguir sem oposição durante o período legal, ocorre prorrogação por prazo indeterminado. Nesse cenário, o art. 57 permite denúncia escrita com 30 dias para desocupação. O artigo não deve ser usado como fundamento de locação residencial curta.
A oposição precisa corresponder ao regime correto
Contrato, aditivos, destinação, comunicações e comprovante de entrega das chaves ou de permanência ajudam a montar a linha do tempo. Uma notificação é útil quando a lei exige denúncia ou quando se pretende demonstrar oposição, mas não converte um contrato residencial de doze meses em contrato de trinta meses. Sem saída voluntária, a via do locador para reaver o bem é a ação de despejo.
Oposição no termo e comportamento posterior
No contrato em que a permanência sem oposição pode produzir prorrogação, a conduta das partes após o termo merece registro. Comunicação escrita, cobrança que reconhece novo período, aditivo ou negociação de renovação podem apontar sentidos diferentes. Receber valor identificado como aluguel não deve ser analisado isoladamente: é preciso verificar mensagem, competência e reserva feita pelo locador.
A liminar do término não vale para todo contrato
O art. 59, § 1º, VIII, prevê liminar para término de locação não residencial quando a ação é proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação que comunicou a retomada. O inciso não se transfere para contrato residencial curto. Perder essa janela também não apaga necessariamente o direito material de retomar; altera a possibilidade de usar a medida liminar específica.
Antes do ajuizamento, confira quem ainda ocupa
Além do inquilino indicado no contrato, podem existir sublocatários, sucessores ou pessoas que alegam nova relação. A petição deve identificar o que se sabe e anexar o documento atual que encerrou ou prorrogou a locação. Ação proposta contra parte errada, endereço desatualizado ou fundamento trocado costuma gerar atraso que uma simples conferência documental evitaria. Também convém registrar se houve entrega parcial de chaves, acordo posterior ou pagamento aceito com referência expressa a novo período, porque esses fatos posteriores devidamente comprovados podem alterar a tese do simples término contratual.
Dois contratos vencidos com resultados diferentes
Um apartamento residencial foi alugado por doze meses e permanece ocupado: o vencimento conduz ao art. 47, sem denúncia vazia imediata. Uma sala comercial teve o prazo determinado encerrado e continuou ocupada por quarenta dias sem oposição: a locação se prorrogou e poderá ser denunciada por escrito nos termos do art. 57. A revisão do contrato por advogado particular pode ocorrer em atendimento remoto, com documentos digitais, antes da notificação e do ajuizamento, sem confundir os fundamentos.
Perguntas frequentes
Todo contrato residencial vencido permite pedir a saída sem motivo?
Não. Isso ocorre no regime do art. 46 para contrato escrito de trinta meses ou mais; contratos residenciais menores ou verbais seguem as limitações do art. 47.
O art. 57 pode ser usado para uma casa residencial?
Não como regra de denúncia dessa locação. O art. 57 integra o regime não residencial por prazo indeterminado.
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