O inquilino não cumpriu o acordo de saída: qual é a via correta?
Nem todo acordo de entrega das chaves autoriza liminar de despejo. O art. 59, § 1º, I, exige instrumento escrito, assinatura das partes e de duas testemunhas e prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura. Além disso, o locador deve prestar caução equivalente a três meses de aluguel. Um ajuste de quarenta e cinco dias pode ser válido entre as partes, mas não satisfaz esse inciso.
Os requisitos do mútuo acordo com força liminar
O documento deve identificar partes e imóvel, registrar o mútuo acordo de desfazimento e ser assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a saída. Reconhecimento de firma pode reforçar a prova de autenticidade, mas não substitui testemunhas nem o prazo mínimo determinado pela Lei do Inquilinato.
Caução de três aluguéis e mandado de quinze dias
Descumprido o acordo que atende ao inciso I, o locador pode ajuizar ação de despejo e pedir liminar para desocupação em quinze dias, prestando caução equivalente a três aluguéis. O documento não autoriza remoção privada nem dispensa a ação judicial. O juiz verificará se o fundamento exclusivo e os requisitos estão presentes.
Acordo homologado segue outra rota
Se o ajuste foi homologado em processo já existente, a decisão homologatória é título executivo judicial pelo art. 515, II, do Código de Processo Civil. O cumprimento ocorre no processo ou na forma processual cabível, conforme o conteúdo homologado. Isso é diferente de um acordo extrajudicial usado para fundamentar nova ação de despejo com liminar.
Dívida, perdão e entrega de chaves devem ficar separados
O instrumento precisa dizer se há aluguel pendente, se haverá parcelamento, quais encargos continuam vencendo e quando ocorre a vistoria. Conceder prazo de saída não significa perdoar dívida, salvo declaração clara. Do mesmo modo, pagar uma parcela não prorroga necessariamente a data de desocupação. Separar as obrigações evita que uma quitação genérica seja interpretada além do que as partes negociaram.
Condições de entrega evitam novo conflito
Data, horário, responsável pelo recebimento, número de chaves, leitura de medidores e tratamento de bens remanescentes podem constar do acordo. A vistoria deve comparar o estado com o laudo de entrada e distinguir desgaste natural de dano atribuível. Multa pelo descumprimento precisa ser proporcional e não substitui a exigência de ordem judicial para retirar o ocupante.
Prazo menor e documento incompleto
Acordo verbal, conversa sem assinaturas, instrumento com uma só testemunha ou prazo inferior a seis meses não preenche o art. 59, § 1º, I. O locador ainda poderá buscar a via adequada com base no contrato e nos fatos, mas não deve apresentar a liminar especial como consequência automática. Vícios de consentimento ou prova de cumprimento também podem ser discutidos.
Prova do descumprimento precisa ser objetiva
Termo sem entrega de chaves, vistoria frustrada, comunicação em que o inquilino admite permanecer e certidão do oficial podem demonstrar que o prazo terminou sem saída. O locador deve evitar entrar no imóvel apenas porque a data chegou. Se houve entrega parcial, bens remanescentes ou chaves depositadas com terceiro, a situação precisa ser esclarecida antes de afirmar ocupação ilícita.
O inquilino ainda pode discutir validade e cumprimento
Assinatura impugnada, incapacidade, coação ou cumprimento efetivo são matérias possíveis, mas exigem prova. Dificuldade financeira superveniente, isoladamente, não reescreve o prazo mínimo já cumprido. Uma negociação adicional pode ocorrer, desde que novo documento não seja usado para simular requisitos que o primeiro acordo nunca teve. O histórico das versões deve ser preservado.
O ajuste de sete meses que não foi cumprido
Locador e inquilino encerram por escrito a locação, assinam com duas testemunhas e fixam a entrega para sete meses depois. No vencimento, o imóvel continua ocupado. O locador reúne o instrumento, comprova o descumprimento e presta a caução para pedir a liminar do inciso I. Um advogado particular pode redigir ou revisar o acordo em atendimento remoto, mas não deve prometer deferimento nem reduzir artificialmente o prazo legal.
Perguntas frequentes
Um acordo de saída em quarenta e cinco dias permite a liminar do art. 59, I?
Não. O inciso exige prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento.
Firma reconhecida dispensa as duas testemunhas?
Não. A assinatura de duas testemunhas é requisito expresso da hipótese liminar; reconhecimento de firma não a substitui.
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