Inventário extrajudicial de imóvel: quando é possível partilhar em cartório

Os requisitos do art. 610 do Código de Processo Civil

A regra é enunciada pela negativa: havendo testamento ou interessado incapaz, procede-se ao inventário judicial. Fora dessas hipóteses, o §1º autoriza que, sendo todos capazes e concordes, o inventário e a partilha sejam feitos por escritura pública — documento hábil para qualquer ato de registro e também para levantamento de importâncias depositadas em instituições financeiras.

O §2º acrescenta uma exigência que não admite exceção: o tabelião somente lavra a escritura se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado ou defensor público, cuja qualificação e assinatura constam do ato.

A Lei 11.441/2007 foi a norma que abriu essa via no ordenamento brasileiro, e a prática segue regulamentada pelo Conselho Nacional de Justiça.

O que mudou com a Resolução CNJ 571/2024

A Resolução CNJ 35/2007 disciplina os atos notariais decorrentes da Lei 11.441/2007 e recebeu alterações relevantes em 2024.

O art. 12-B, incluído pela Resolução 571/2024, passou a autorizar o inventário e a partilha consensuais por escritura pública ainda que o falecido tenha deixado testamento, desde que reunidos requisitos cumulativos: todos os interessados representados por advogado habilitado; expressa autorização do juízo sucessório competente, em ação de abertura e cumprimento de testamento válido e eficaz, com sentença transitada em julgado; e todos os interessados capazes e concordes.

O art. 8º da mesma resolução reafirma a necessidade da presença do advogado, dispensada a procuração, e o art. 2º deixa claro que a escolha entre a via judicial e a extrajudicial é facultativa, admitindo inclusive a desistência da via judicial para migrar ao cartório.

Documentos que o tabelionato costuma exigir

• Certidão de óbito do autor da herança.
• Documentos pessoais do falecido, do cônjuge ou companheiro sobrevivente e de todos os herdeiros, com certidões de casamento atualizadas.
• Certidão de inexistência de testamento, obtida na central de registro de testamentos.
• Matrícula atualizada do imóvel e certidão de valor venal.
• Certidões negativas fiscais, conforme a exigência estadual e municipal.
• Comprovante de recolhimento do imposto de transmissão causa mortis, apurado pela Fazenda estadual.
• Plano de partilha assinado pelos herdeiros e pelo advogado.

A lista varia entre estados, porque as corregedorias locais editam normas complementares. Confirmar a relação no tabelionato escolhido evita duas ou três idas desnecessárias.

Do cartório à matrícula: o que a escritura resolve

Lavrada a escritura, ela é levada ao Registro de Imóveis da circunscrição do bem, onde se pratica o registro da partilha e a matrícula passa a indicar os herdeiros como proprietários.

É esse ato que permite vender, financiar, dar em garantia ou regularizar a locação do imóvel. Sem ele, a família tem posse e uma escritura, mas não a titularidade registral — e nenhum comprador ou banco fecha negócio nessa condição.

Exemplo: três irmãos, todos maiores e de acordo, herdam a casa dos pais. Reúnem certidões, recolhem o imposto estadual, assinam a escritura com o advogado que os assiste e registram a partilha. Em poucas semanas a matrícula está em nome dos três, e a venda combinada com um comprador pode ser concluída.

Quando o caminho extrajudicial não serve

Herdeiro menor ou incapaz, ausência de consenso sobre a divisão, litígio sobre a condição de herdeiro, dúvida sobre união estável não reconhecida e dívidas relevantes do espólio empurram o caso para o inventário judicial.

Há também a hipótese em que a partilha é possível, mas exige planejamento: imóvel único e indivisível entre vários herdeiros, quando um deles quer permanecer no bem e os outros querem o valor correspondente. A escritura pode contemplar essa composição, com reposição em dinheiro e quitação expressa.

O prazo também pesa. A abertura do inventário fora do período previsto na legislação estadual costuma implicar multa sobre o imposto de transmissão, e é comum que famílias descubram isso tarde — motivo pelo qual a orientação de um advogado particular, com atendimento remoto e checagem prévia dos documentos, costuma ser buscada logo depois do falecimento.