Existe ação judicial sobre o imóvel: dá para usucapir no cartório?
Descobrir que já existe uma ação judicial envolvendo o imóvel, uma disputa possessória antiga, um inventário parado, uma execução contra o antigo proprietário, costuma fazer o possuidor achar que perdeu a chance de usar a via extrajudicial. A Lei 6.015/1973 não fecha essa porta de forma automática, mas também não permite que as duas vias caminhem em paralelo sobre o mesmo objeto ao mesmo tempo. O § 2º do art. 216-A deixa a escolha entre a via judicial e a extrajudicial a critério do interessado, e prevê que, a qualquer momento, pode ser pedida a suspensão do processo judicial por até trinta dias ou a desistência dele para promover o pedido extrajudicial no cartório. A existência de uma ação anterior não é, portanto, um veto automático: é um ponto de atenção que exige alinhar as duas frentes antes de protocolar o pedido no registro de imóveis.
A regra do § 2º do art. 216-A: escolher a via, não somar as duas
A lei veda a tramitação simultânea de ação judicial e de pedido extrajudicial com a mesma finalidade sobre o mesmo imóvel, mas resolve o impasse dando ao interessado a iniciativa: ele pode pedir ao juiz a suspensão do processo por trinta dias para tentar a via extrajudicial, ou simplesmente desistir da ação judicial para seguir só pelo cartório. A desistência de pedido ainda não contestado costuma ser mais simples; já a suspensão, por afetar o andamento processual, exige manifestação expressa ao juízo.
O que muda se a ação judicial for de terceiro, não sua
A situação é diferente quando a ação em curso não foi proposta por você, mas por um terceiro que disputa a posse ou a propriedade do mesmo imóvel, uma reivindicatória, uma possessória movida pelo antigo proprietário, ou uma execução que penhorou o bem. Nesses casos não há disponibilidade sobre o processo alheio para pedir suspensão ou desistência, e o próprio conflito de fundo tende a ser tratado, no procedimento extrajudicial, como impugnação justificada quando a existência da ação chegar ao conhecimento do oficial de registro.
Como a impugnação por litispendência é tratada no cartório
Ao processar o pedido, o oficial notifica os titulares de direitos registrados e os confinantes, e qualquer um deles pode impugnar o reconhecimento da usucapião. Uma impugnação que aponte, de forma consistente, a existência de ação judicial em curso sobre o mesmo imóvel tende a ser considerada fundamentada, levando o processo às vias ordinárias para que o juízo já competente para a disputa decida também sobre a usucapião. Impugnação vaga, sem relação com processo real e identificado, não tem o mesmo efeito.
Rejeição do pedido extrajudicial não fecha a porta definitivamente
Se o pedido extrajudicial for rejeitado por causa da ação em curso, isso não impede, mais adiante, o ajuizamento ou o prosseguimento da ação de usucapião no Judiciário, inclusive dentro do próprio processo já existente, se for o caso de reconvenção ou de ação própria. A escolha da via extrajudicial é uma tentativa de simplificar e agilizar o reconhecimento, não a única chance de obter a usucapião. Um advogado pode analisar, de forma totalmente remota, os autos do processo já em curso antes de decidir se vale a pena tentar a via do cartório ou seguir direto pela via judicial já aberta.
Perguntas frequentes
Preciso encerrar a ação judicial antes de ir ao cartório?
Se a ação for sua, você pode pedir a suspensão por até trinta dias ou desistir dela para seguir pela via extrajudicial, conforme o § 2º do art. 216-A. Se a ação for de terceiro, a situação exige análise específica antes de protocolar o pedido no registro de imóveis.
O cartório sempre descobre que existe uma ação judicial sobre o imóvel?
O oficial verifica a matrícula e as informações apresentadas no pedido, mas a existência de ação judicial nem sempre está averbada. Por isso é recomendável informar espontaneamente qualquer processo em curso, para evitar impugnação posterior por parte interessada.
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