É possível vender imóvel de herança que tem menor como proprietário?

Por que o art. 1.691 impede a venda direta pelos pais

O art. 1.691 do Código Civil trata a venda de imóvel como um ato que os pais não podem praticar por conta própria: é preciso demonstrar necessidade da família ou evidente utilidade para a criança e, além disso, obter a chancela do juiz antes de fechar negócio. Vender é o exemplo mais claro dessa restrição. Sem o alvará, o negócio é nulo — e o parágrafo único autoriza os próprios filhos, os herdeiros e o representante legal a pedir a declaração dessa nulidade.

A lógica protege o incapaz de duas maneiras. Primeiro, exige uma justificativa concreta: não basta querer vender, é preciso demonstrar que o menor ganha com isso. Segundo, transfere a decisão final para um terceiro imparcial, o juiz, que ouve o Ministério Público antes de autorizar.

O pedido de alvará como procedimento de jurisdição voluntária

O caminho é o pedido de alvará judicial, que corre como jurisdição voluntária. O art. 725 do Código de Processo Civil lista expressamente, entre os pedidos processados nessa forma, a alienação de bens de crianças e adolescentes (inciso III) e a expedição de alvará judicial (inciso VII). Não há réu nem disputa: o que se pede é a chancela do juiz para um ato específico.

Na prática, entra-se com o pedido na vara competente — em regra a vara de família ou sucessões, ou o juízo do inventário se ele estiver em curso — explicando qual imóvel se quer vender, por quanto e para quê. O Ministério Público se manifesta obrigatoriamente, por envolver interesse de incapaz.

O que provar: necessidade ou evidente utilidade do menor

O juiz autoriza quando enxerga necessidade ou evidente interesse da criança. Necessidade aparece, por exemplo, quando o imóvel gera despesas que a família não consegue cobrir e a venda liberta o menor de um encargo. Evidente utilidade surge quando o valor obtido será melhor empregado — aplicado em nome do incapaz, usado para quitar dívida do espólio ou reinvestido em bem mais produtivo.

É comum o juiz determinar que o valor da venda seja depositado em conta judicial ou aplicação vinculada ao menor, liberável só com nova autorização. Isso mostra que o alvará controla aquele ato específico; não transfere aos pais a livre disponibilidade do dinheiro.

Quando o pedido não é autorizado

O alvará não é automático. Se o juiz perceber que a venda serve mais ao interesse dos adultos do que ao da criança — quitar dívida pessoal do genitor, financiar despesa que não beneficia o menor, ou vender por preço abaixo do mercado —, o pedido é negado. Também costuma travar quando há vários herdeiros no imóvel e a alienação da fração do incapaz o prejudicaria frente aos demais.

Um exemplo concreto: uma viúva quer vender o apartamento onde mora com o filho de dez anos, coproprietário por herança do pai. Se a venda for para comprar moradia melhor para os dois, o interesse do menor tende a ser reconhecido; se for para cobrir uma dívida só da mãe, dificilmente o juiz autoriza a alienação da parte da criança.

Quando a venda é realmente do interesse do menor, um advogado particular pode conduzir o pedido de alvará à distância, com procuração eletrônica e envio digital da documentação do imóvel e do inventário, instruindo a prova da necessidade ou da utilidade que o juiz precisa ver.