É preciso pagar ITBI depois de reconhecida a usucapião?
Quem finalmente consegue o reconhecimento da usucapião, seja pela via judicial ou pela extrajudicial no cartório, costuma se perguntar se vai ter que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, como acontece em qualquer compra e venda. A resposta técnica é que, em regra, não incide, e o motivo está na própria natureza jurídica da usucapião.
Aquisição originária: por que não há transmissão
O art. 35 do Código Tributário Nacional descreve o fato gerador do imposto de transmissão como a transmissão, a qualquer título, da propriedade de bens imóveis. O núcleo do imposto é justamente a ideia de transmissão: alguém transfere para outra pessoa um direito que já detinha. Na usucapião, isso não acontece. A propriedade não é transferida de um patrimônio para outro — ela nasce originariamente na pessoa do possuidor, em razão do cumprimento dos requisitos legais de tempo, posse e ânimo de dono, e não em razão de um negócio jurídico entre as partes.
É essa natureza de aquisição originária, e não derivada, que afasta a incidência do ITBI: não há, tecnicamente, uma transmissão de propriedade entre o antigo titular do registro e o novo proprietário reconhecido pela usucapião.
O que a sentença ou a ata notarial de usucapião de fato representam
A sentença judicial de usucapião, prevista no art. 1.238 do Código Civil como título hábil para registro, ou a ata notarial do procedimento extrajudicial do art. 216-A da Lei 6.015/1973, apenas declaram um direito que já existia de fato, pelo cumprimento do prazo e dos requisitos legais. Elas não constituem um negócio de compra, doação ou permuta — por isso a lógica tributária do imposto de transmissão simplesmente não se aplica a esse tipo de reconhecimento.
Quais custos, então, realmente existem
Mesmo sem ITBI, o processo de usucapião não é gratuito. Existem custas judiciais (na via judicial) ou emolumentos cartorários (na via extrajudicial), honorários de advogado, custo de elaboração de planta e memorial descritivo por profissional habilitado, e eventual taxa de abertura de matrícula no Registro de Imóveis. Vale registrar que a orientação sobre a incidência ou não de tributos municipais específicos deve ser confirmada junto à prefeitura da localidade do imóvel, já que a interpretação da não incidência, embora amplamente aceita, pode ser objeto de posicionamento administrativo diferente em cada município.
Perguntas frequentes
Se o município cobrar ITBI mesmo assim, existe forma de contestar?
Sim, é possível questionar administrativamente e, se necessário, judicialmente a cobrança, com base na natureza originária da aquisição por usucapião, que afasta o fato gerador do imposto de transmissão previsto no Código Tributário Nacional.
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