Regras do reajuste de aluguel na locação residencial
O índice do aluguel nasce da cláusula ou de acordo posterior, mas a periodicidade não é livre. A Lei 10.192/2001 invalida reajuste com intervalo inferior a um ano. O aumento também não pode ser ligado a moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo. Sem cláusula aplicável, uma parte não escolhe sozinha o índice.
Valor e índice são convencionados dentro de limites
O artigo 17 da Lei 8.245/1991 permite convencionar o aluguel, vedando moeda estrangeira, variação cambial e salário mínimo. O artigo 18 admite que as partes, de comum acordo, fixem novo valor ou insiram e modifiquem cláusula de reajuste. IGP-M, IPCA ou outro índice de preços não se aplica por preferência unilateral da imobiliária quando o contrato aponta critério diferente.
A Lei 10.192 exige intervalo mínimo de doze meses
O artigo 2 da Lei 10.192/2001 admite índices gerais, setoriais ou ligados a custos nos contratos com duração igual ou superior a um ano e declara nula a periodicidade inferior a um ano. Devem transcorrer ao menos 12 meses entre reajustes. Expedientes que reproduzem financeiramente atualização mais frequente também são vedados.
O contrato omisso não autoriza cálculo improvisado
Sem índice definido, locador e locatário podem pactuar aditivo. Não havendo acordo, a ação revisional do artigo 19 só ajusta o aluguel ao mercado depois de três anos do contrato ou do último acordo; ela não serve como reajuste anual automático. Continuar pagando valor incontroverso e registrar a divergência reduz risco de mora, mas a forma de pagamento deve ser avaliada no caso concreto.
Memória de cálculo precisa mostrar datas e variação
Confira data-base, índice contratual, período acumulado e valor anterior. Consulte a série na instituição oficial que a divulga e verifique se houve substituição prevista na cláusula. Arredondamento, período errado e aplicação retroativa são problemas diferentes de discordância com o índice escolhido.
Perguntas frequentes
Pode haver dois reajustes no mesmo ano?
Em regra, não. A Lei 10.192 considera nula a periodicidade inferior a um ano e também expedientes equivalentes a reajuste mais frequente.
Sem índice no contrato, o locador escolhe o IPCA?
Não unilateralmente. A inserção ou mudança da cláusula depende de acordo; a revisão judicial ao mercado tem requisitos próprios.
Índice negativo reduz o aluguel?
A resposta depende da redação da cláusula, inclusive de piso ou tratamento da variação negativa. Confira o texto e a série oficial; não se deve presumir redução ou congelamento fora do pacto.
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