Cessão de direitos de compromisso de imóvel na planta gera ITBI?
A incidência de ITBI na cessão de direitos à aquisição de imóvel é tema constitucional em julgamento no STF. O Tema 1.124 da repercussão geral discute se o imposto pode incidir antes da transferência da propriedade pelo registro. Até a última movimentação oficial consultada, o mérito permanecia pendente, de modo que não é correto apresentar como tese definitiva nem a cobrança irrestrita nem a não incidência universal. A Constituição e o CTN mencionam cessão de direitos, enquanto a natureza do direito cedido e a lei municipal delimitam o caso.
Constituição e CTN incluem cessões no campo do imposto
O artigo 156, inciso II, da Constituição alcança a transmissão onerosa entre vivos de imóveis, de direitos reais sobre imóveis, exceto garantia, e a cessão de direitos à sua aquisição. O artigo 35, inciso III, do CTN também menciona cessões de direitos relativos às transmissões listadas. Esses textos impedem reduzir o ITBI apenas à escritura definitiva de propriedade.
Isso não significa que toda troca de posição em um contrato produza o mesmo fato. Promessa, cessão de posição contratual, cessão de direito real à aquisição e venda definitiva possuem estruturas distintas. O instrumento e o direito efetivamente transferido devem ser identificados antes de aplicar o código tributário municipal.
O Tema 1.124 do STF ainda exige acompanhamento
No ARE 1.294.969, o STF reconheceu repercussão geral para decidir se a cessão de direitos à aquisição de imóvel, sem ingresso do título no registro, configura fato gerador do ITBI. A consulta oficial do Tema 1.124 deve ser verificada na data da operação e da medida judicial, porque uma futura decisão de mérito poderá definir tese e modulação.
Enquanto o julgamento não é concluído, decisões locais podem divergir e o risco processual precisa ser explicado. Citar precedente sobre simples compra e venda registrada como se encerrasse a controvérsia específica da cessão omite justamente o objeto submetido ao Supremo.
Propriedade e direito cedido não são sinônimos
Pelo artigo 1.245 (art. 1.245) do Código Civil, o domínio imobiliário entre vivos se transfere com o registro. Um cedente pode transferir ao cessionário direitos e obrigações de contrato sem ainda ser proprietário, desde que o contrato, a lei e eventual anuência necessária permitam. A operação pode exigir escritura ou registro conforme a espécie do direito, sem que o nome dado pelas partes determine sozinho sua natureza.
Também é preciso separar ITBI de taxa de anuência, saldo do preço, comissão, laudêmio ou tributo sobre ganho. Cobrar valor contratual não transforma automaticamente a rubrica em imposto municipal, e afastar uma taxa não resolve por si a incidência tributária.
A lei municipal e o procedimento precisam entrar no dossiê
Reúna promessa original, aditivos, instrumento de cessão, anuência do vendedor ou incorporador, pagamentos, guia, decisão administrativa e matrícula. Identifique o artigo municipal que descreve o fato, o contribuinte, a base e o momento de recolhimento. Uma guia emitida sem motivação pode exigir impugnação, mas isso não prova sozinho que a obrigação é inexistente.
Se o preço declarado for questionado, a controvérsia sobre base de cálculo ainda deve respeitar o regime de arbitramento. Já a discussão sobre ocorrência do fato gerador depende da natureza da cessão e do estado atual do Tema 1.124.
Decisão prática depende de prazo e finalidade
Antes de pagar, depositar ou ajuizar, verifique se a cessão precisa ser concluída imediatamente, se o cartório ou incorporador exige documentos e qual prazo existe para impugnar a cobrança. Mandado de segurança requer prova documental e possui prazo próprio; ações de repetição ou anulação seguem pressupostos diferentes.
A orientação responsável registra a pendência do STF, apresenta as duas bases normativas e evita prometer que uma tese futura terá determinado alcance temporal.
Perguntas frequentes
O STF já decidiu definitivamente que cessão sem registro não paga ITBI?
Não. O Tema 1.124 foi reconhecido, mas o mérito permanecia pendente na consulta oficial usada nesta revisão.
Cessão de contrato e venda do imóvel são a mesma operação?
Não. É preciso identificar o direito transferido, a posição das partes e os atos registrais previstos para a operação concreta.
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