ITBI na compra na planta: momento da incidência e base de cálculo
Comprar um apartamento na planta envolve, quase sempre, um contrato de promessa de compra e venda assinado anos antes da entrega das chaves e do registro definitivo. Nesse intervalo, surge a dúvida recorrente: o ITBI é devido já na assinatura do contrato com a incorporadora, ou só quando o imóvel é registrado em nome do comprador? Este texto explica o momento correto da incidência do ITBI na incorporação imobiliária, como se calcula o valor devido e por que pagar antes da hora pode gerar cobrança indevida.
O ITBI incide na transmissão, não na promessa
O art. 35 do CTN e o art. 156, II, da Constituição condicionam a incidência do ITBI à efetiva transmissão da propriedade imobiliária, que juridicamente só se completa com o registro do título translativo no cartório de imóveis — regra que decorre do art. 1.245 do Código Civil, segundo o qual se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro. O contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora, por si só, gera direitos obrigacionais entre as partes, mas não transmite a propriedade; por isso a exigência do ITBI já na assinatura do contrato, antes do registro, costuma ser prematura e indevida.
Base de cálculo: valor da transação, não estimativa da planta genérica
Quando o registro finalmente ocorre, a base de cálculo do ITBI é o valor efetivamente pago pelo comprador à incorporadora, incluindo eventuais reajustes contratuais previstos até a data da transmissão — não o valor de referência que o município usa para o IPTU. Essa distinção foi confirmada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1.124 de repercussão geral: a base de cálculo do ITBI é o valor da transação em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU, cabendo ao Fisco arbitrar valor diferente apenas mediante processo administrativo específico, com contraditório assegurado ao contribuinte.
Quando a prefeitura cobra na assinatura do contrato
Algumas prefeituras, por prática antiga, exigem o recolhimento do ITBI já no momento da assinatura do compromisso, condicionando inclusive a expedição de certidões a esse pagamento. Isso é questionável judicialmente, porque antecipa a exigência para momento em que ainda não existe fato gerador consumado — a transmissão da propriedade. Comprador cobrado nessa fase pode buscar a via administrativa para adiar a exigência ao momento do registro, ou, se já pagou, discutir a restituição de valor recolhido antes da hora, especialmente se o negócio foi desfeito antes da entrega do imóvel.
Distrato e imóvel não entregue
Se o comprador pagou o ITBI antecipadamente e depois distratou o contrato com a incorporadora — por atraso na obra, por exemplo —, tem direito à restituição do imposto recolhido, já que o fato gerador (a transmissão) nunca chegou a se consumar. Reunir o contrato de promessa, os comprovantes de pagamento do ITBI e o instrumento de distrato é o que instrui o pedido de restituição administrativa.
Cessão de unidade antes da entrega das chaves
Quando o comprador da unidade na planta revende sua posição contratual a um terceiro antes da entrega das chaves — situação frequente em lançamentos valorizados —, há uma nova cessão de direitos, distinta da transmissão que ocorrerá no registro final em nome de quem ficar com o imóvel ao término da obra. Cada cessão sucessiva, se onerosa, gera fato gerador próprio de ITBI sobre o valor daquela cessão específica, e não sobre o valor original do contrato com a incorporadora — o mesmo raciocínio de base de cálculo pelo valor da transação, e não por estimativa de referência, aplicado a cada elo da cadeia de transmissões.
Perguntas frequentes
O ITBI pago na planta pode ser cobrado de novo no registro final?
Não deve haver cobrança em duplicidade sobre a mesma transmissão; se já houve recolhimento integral e correto, cabe apenas eventual complemento se o valor da transação aumentou até o registro.
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