Comprei um lote e a infraestrutura básica não foi entregue: o que fazer
Todo loteamento regular tem um memorial descritivo que promete determinada infraestrutura ao comprador — normalmente água, esgoto, energia, escoamento de águas pluviais e vias de circulação. Quando o comprador já pagou boa parte do lote e a obra prometida não sai do papel, ou fica pela metade, o problema deixa de ser reclamação de vizinhança e passa a ser descumprimento contratual do próprio loteador, com consequências jurídicas específicas.
O que a lei considera infraestrutura básica (art. 2º da Lei 6.766/1979)
O art. 2º, §§4º e 5º, da Lei 6.766/1979 define lote como o terreno servido de infraestrutura básica, e lista o que compõe essa infraestrutura: escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Não é uma lista de conforto — é requisito legal para que o terreno seja, tecnicamente, um lote regularmente comercializável. Quando o memorial de venda promete essa infraestrutura em determinado prazo e ela não é entregue, há descumprimento de obrigação essencial do loteador, não um mero atraso de acabamento.
CDC protege o adquirente destinatário final
Quando uma loteadora profissional fornece o lote a adquirente que o recebe como destinatário final, configura-se relação de consumo. Diante da recusa ou do atraso relevante no cumprimento da oferta, o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor oferece três caminhos: rescindir o contrato com devolução dos valores pagos e perdas e danos cabíveis; aceitar prestação equivalente; ou exigir o cumprimento forçado da oferta. A destinação econômica do lote e as características das partes precisam ser verificadas; compra empresarial para revenda ou integração direta à atividade produtiva não deve ser chamada automaticamente de consumo.
Artigo 38 alcança a execução irregular do projeto aprovado
O artigo 38 da Lei 6.766 alcança o loteamento que não se acha registrado ou regularmente executado. Se a omissão de infraestrutura mostra desconformidade relevante com o projeto aprovado, o adquirente pode notificar o loteador, suspender o pagamento direto e efetuar o depósito das prestações junto ao Registro de Imóveis competente, nos termos legais. Esse procedimento não se confunde com reter o dinheiro na própria conta nem com reagir a qualquer atraso pontual.
Cronograma vencido precisa ser comparado ao projeto e à licença
Pequena demora sanada, etapa cujo prazo ainda corre ou obra que a licença atribuiu ao Município não demonstram, sozinhas, execução irregular pelo loteador. Por outro lado, o simples registro do parcelamento não neutraliza o artigo 38 quando redes, drenagem ou vias aprovadas deixam de ser executadas de modo relevante. O memorial, o cronograma, a aprovação municipal e uma vistoria atual permitem distinguir atraso contratual de irregularidade urbanística.
Três anos sem rede de esgoto no loteamento
Uma loteadora vende lotes prometendo rede de água, esgoto e iluminação pública em até 18 meses da venda. Passados três anos, o loteamento segue sem rede de esgoto, e vários compradores não conseguem sequer obter alvará de construção por falta da infraestrutura. Um grupo de adquirentes notifica a loteadora, formaliza o descumprimento com fotos e vistoria, e opta por exigir o cumprimento forçado da obra, mantendo o contrato, mas com pedido de indenização pelo atraso já sofrido.
Documentos que sustentam o pedido
Vale reunir o memorial descritivo do loteamento (que traz a promessa formal de infraestrutura e o prazo de entrega), o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento das parcelas, registros fotográficos e em vídeo datados do estado atual do loteamento, e, se possível, ofício ou manifestação da Prefeitura sobre a situação da obra. Quando vários compradores do mesmo loteamento estão na mesma situação, reunir relatos e provas de outros adquirentes fortalece a demonstração de que o problema é estrutural, e não um caso isolado de percepção pessoal.
Escolha da medida depende do estágio da implantação
A documentação pode sustentar cumprimento forçado da oferta, resolução, indenização ou o procedimento de suspensão com depósito. Um advogado particular pode comparar o memorial com o que existe no local e indicar qual providência preserva o contrato ou organiza a saída, sem recomendar a interrupção informal das prestações.
Proveniência
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