Desde quando a ocupação precisa existir para ser regularizada pela REURB
A pergunta sobre desde quando uma ocupação precisa existir para entrar na REURB tem duas respostas diferentes, dependendo de qual instrumento de regularização está em jogo. Um deles avalia a situação da ocupação de forma qualitativa, sem data fixa; o outro trava numa data exata, que passou a ser referência central da regularização fundiária urbana desde 2017.
O conceito de núcleo urbano informal consolidado não tem data fixa
O art. 11, III, da Lei 13.465/2017 define núcleo urbano informal consolidado como aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município. Repare que não há um número de anos ou uma data-limite nessa definição: é um conceito qualitativo, que o Município avalia caso a caso ao decidir se aquela ocupação já está consolidada o suficiente para ser tratada como núcleo urbano informal.
O marco de 22 de dezembro de 2016 na legitimação fundiária
A resposta muda quando o instrumento usado é a legitimação fundiária, forma originária de aquisição da propriedade dentro da REURB. O § 2º do art. 9º da Lei 13.465/2017 estabelece que a Reurb promovida mediante legitimação fundiária somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, na forma da lei, até 22 de dezembro de 2016. O art. 23 repete essa exigência ao definir a legitimação fundiária como mecanismo aplicável a quem detiver ou possuir unidade imobiliária urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado existente naquela data.
Por que essa data específica e o que ela significa na prática
A data de 22 de dezembro de 2016 corresponde à edição da Medida Provisória que deu origem à Lei 13.465/2017, e funciona como marco temporal para impedir que a legitimação fundiária — instrumento mais célere de aquisição de propriedade — sirva de incentivo a novas ocupações informais depois da vigência da política pública. Ocupações mais recentes que esse marco não ficam necessariamente fora da REURB, mas não podem se valer da legitimação fundiária: dependem de outros instrumentos, como a legitimação de posse ou outras formas de regularização previstas na mesma lei, cujos requisitos são distintos.
Como isso afeta a estratégia de regularização
Para quem ocupa uma área depois de 22 de dezembro de 2016 e quer saber que caminho de regularização ainda está disponível, vale mapear com advogado particular, em atendimento remoto, quais instrumentos da Lei 13.465/2017 se aplicam ao caso concreto, já que a legitimação fundiária não é a única via de regularização fundiária urbana prevista na lei.
Perguntas frequentes
Uma ocupação de 2018 pode entrar na REURB?
Pode ser incluída no procedimento de REURB, mas não pode se valer da legitimação fundiária, restrita a núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016, conforme o § 2º do art. 9º da Lei 13.465/2017. Outros instrumentos da lei podem ser avaliados para essa situação.
O conceito de núcleo urbano informal consolidado exige um número mínimo de anos?
Não. O art. 11, III, da Lei 13.465/2017 usa critérios qualitativos — dificuldade de reversão, natureza das edificações, vias de circulação e equipamentos públicos —, avaliados pelo Município, sem fixar um prazo numérico de anos de ocupação.
Todo instrumento da REURB exige ocupação até 22 de dezembro de 2016?
Não. Esse marco temporal é específico da legitimação fundiária, prevista nos arts. 9º, § 2º, e 23 da Lei 13.465/2017. Outros instrumentos de regularização da mesma lei têm requisitos próprios.
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