Infiltração no imóvel alugado: quem paga o conserto?

A obrigação do locador de entregar o imóvel em condições de uso

O artigo 22, inciso I, da Lei 8.245/1991 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, e o inciso III acrescenta a obrigação de manter, durante toda a locação, a forma e o destino do imóvel. Infiltrações que decorrem de problema estrutural, como falha na impermeabilização da laje, rachadura na fachada ou vazamento em tubulação embutida na parede, são reparos que cabem ao locador, porque afetam a estrutura do imóvel e não decorrem do uso cotidiano do inquilino.

A causa do vazamento decide a responsabilidade

A palavra 'infiltração' não identifica sozinha quem paga. Falha anterior a locação ou defeito da estrutura que o locador deve manter aponta para os artigos 22, I, III e IV. Dano provocado pelo locatário, seus familiares, visitantes ou prepostos entra no artigo 23, V. Se a origem estiver em área comum ou em outra unidade, condomínio ou vizinho podem ser os responsáveis diretos, sem eliminar a necessidade de o locador garantir ao inquilino um imóvel apto ao uso.

Rejunte, silicone e ventilação não são automaticamente 'manutenção do inquilino'. E preciso provar desgaste, causa, dever contratual e conduta. Umidade por falha de impermeabilização não muda de natureza porque aparece no banheiro; mofo por falta de ventilação também não pode ser imputado sem examinar as condições do ambiente.

Infiltração que nasce depois da entrada do inquilino

Quando o problema surge claramente durante a vigência do contrato, sem relação com uso indevido do imóvel pelo inquilino, a responsabilidade pelo reparo estrutural continua sendo do locador, por força do dever de manter a forma e o destino do bem locado. A distinção não está em quem percebeu primeiro a infiltração, mas em saber se a causa é estrutural, do prédio, ou consequência de negligência do próprio inquilino no uso do imóvel.

Comunicação imediata e preservação da causa

O artigo 23, IV, obriga o locatário a comunicar imediatamente dano ou defeito cuja reparação incumba ao locador. A notificação deve mostrar data, local, evolução e medidas urgentes tomadas para evitar agravamento. Fotos, vídeos e laudo ajudam, mas o locatário deve evitar quebrar paredes ou alterar a instalação sem autorização, salvo providencia emergencial justificável.

O recebimento da mensagem prova ciência; a constituição em mora e seus efeitos dependem de a obrigação estar vencida, do prazo concedido e da urgência. Por isso, e melhor formular pedido objetivo de vistoria e reparo do que declarar, sem base, que qualquer mensagem já autoriza descontar aluguel.

Quando a imobiliária tenta transferir o custo indevidamente

É comum que administradoras, ao receber a reclamação, tentem classificar como manutenção do inquilino algo que, na origem, é claramente estrutural, para evitar o custo do reparo. Quando isso acontece, vale insistir por escrito na origem estrutural do problema, pedir um laudo técnico independente se necessário, e considerar buscar um advogado particular, com atendimento por WhatsApp e envio digital de fotos e documentos, para formalizar a cobrança ou discutir abatimento proporcional enquanto o defeito não é sanado.

Dano causado pelo ocupante e dever de reparação

O artigo 23, V, manda o locatário reparar imediatamente os danos provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Entupimento por descarte inadequado, perfuração de tubulação durante obra ou vazamento de equipamento instalado de modo incorreto são exemplos possíveis, desde que o nexo seja demonstrado.

Quando a origem e duvidosa, laudo técnico e acesso coordenado aos pontos afetados evitam agravamento. A vistoria deve distinguir causa, dano secundário e responsabilidade: uma falha da unidade superior pode molhar a parede do locatário sem ter sido criada nem pelo inquilino nem pelo proprietário daquela unidade locada.