Venda da fração de imóvel em condomínio comum sem aviso ao coproprietário
O artigo 504 do Código Civil protege o condômino quando outro coproprietário vende sua parte de coisa comum indivisível a pessoa estranha sem oferecer as mesmas condições. O direito não abrange automaticamente a venda de unidade autônoma em condomínio edilício nem qualquer imóvel divisível. Para haver a parte para si, o condômino precisa agir em cento e oitenta dias e depositar o preço. Se não houve comunicação prévia, o STJ conta o prazo do registro da escritura, que torna o negócio publicamente cognoscível.
Preferência exige coisa indivisível e venda a estranho
A regra incide na alienação onerosa de quinhão ideal da coisa que não pode ser comodamente dividida. Venda a outro condômino não aciona a preferência contra estranho. A negociação deve ser comparada com o título real: doação, permuta ou transferência de unidade autônoma podem ter disciplina diferente, e simulação do rótulo pode ser discutida.
A indivisibilidade pode decorrer da natureza, da lei ou da inviabilidade econômica da divisão. Matrícula, planta e uso mostram se existe copropriedade pro indiviso ou unidades juridicamente independentes.
Oferta deve revelar todas as condições
Antes de vender ao terceiro, o condômino deve informar preço, forma e prazo de pagamento, garantias, comissão e demais vantagens relevantes. Notificação judicial ou extrajudicial com comprovante facilita provar ciência inequívoca, embora o STJ admita outros meios idôneos. Convite vago para comprar, sem condições equivalentes, não inicia com segurança a escolha.
O preferente precisa aceitar em igualdade, não selecionar apenas parcelas favoráveis. Se o terceiro obteve prazo, desconto ou encargo lateral, esses elementos devem entrar na comparação e no valor a depositar.
Prazo corre da ciência ou, sem aviso, do registro
O artigo 504 fixa decadência de cento e oitenta dias. No REsp 1.628.478, o STJ decidiu que, ausente notificação prévia, o registro da escritura de compra e venda, com a publicidade prevista pelo artigo 1.245 (art. 1.245) do Código Civil, inicia o prazo, porque dá publicidade às informações do título. Se houve ciência inequívoca antes, a data comprovada pode antecipar a contagem.
Não se deve aguardar indefinidamente alegando descoberta subjetiva depois do registro. Certidão histórica e cópia da escritura revelam data, preço e condições. Negociação informal não suspende automaticamente a decadência.
Depósito integral integra o exercício da preferência
O condômino busca haver para si a parte vendida mediante ação de preferência e depósito do preço nas condições do artigo. Não é simples adjudicação compulsória baseada em promessa anterior. Depósito incompleto ou fora do prazo pode levar à decadência; necessidade de financiamento não autoriza presumir extensão judicial da janela legal.
Comprador e vendedor devem participar do contraditório. A sentença, se procedente, produz os efeitos necessários sobre o quinhão e o preço, sem transformar o terceiro em autor automático de perdas e danos contra todos os envolvidos.
Vários condôminos seguem a prioridade do parágrafo único
Concorrendo mais de um, prefere quem tiver benfeitorias de maior valor; faltando benfeitorias, quem possuir quinhão maior. Em igualdade, os comproprietários interessados podem haver a parte depositando previamente o preço. Prova das benfeitorias, titularidade e frações deve acompanhar a medida. Avaliação das melhorias deve separar obra incorporada à coisa de simples despesa de uso, e a certidão deve confirmar o tamanho atual de cada quinhão antes de aplicar a prioridade.
Antes da venda, notificar todos e registrar respostas reduz litígio. Depois dela, organize matrícula, escritura, comunicações e recursos para o depósito. A análise jurídica deve contar o prazo de forma conservadora, sem prometer preferência quando o objeto é divisível ou unidade autônoma. Calcule o depósito com base no título e nos encargos efetivamente assumidos pelo terceiro, documentando a origem dos recursos. Oferta de valor nominal menor não reproduz igualdade quando ignora prazo, garantia ou comissão.
Perguntas frequentes
Os 180 dias contam sempre de quando descobri a venda?
Não. Sem notificação prévia, o STJ fixou o registro da escritura como início, por presumir ciência pública do negócio.
Basta ajuizar sem depositar o preço?
Não. O artigo 504 vincula o exercício ao depósito do preço, e a integralidade e o prazo precisam ser observados.
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