Averbação da locação: como o contrato sobrevive à venda do imóvel
O imóvel alugado foi vendido e o novo dono avisa que quer a casa em noventa dias. O inquilino tem quatro anos de contrato pela frente. Quem prevalece depende de duas providências tomadas lá atrás, na assinatura: a cláusula de vigência no contrato e a averbação dele na matrícula.
A regra do art. 8º da Lei do Inquilinato
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação — salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
São três requisitos cumulativos: prazo determinado, cláusula de vigência escrita e averbação registral. A falta de qualquer um deles devolve ao comprador o direito de denunciar.
Por que o registro é indispensável
A averbação transforma um acordo particular em informação pública. Quem consulta a matrícula antes de comprar vê que existe locação em curso e que ela precisa ser respeitada até o termo final.
A Lei de Registros Públicos ampara o ato ao arrolar, no art. 167, I, 3, os contratos de locação de prédios nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. É esse dispositivo que permite ao oficial praticar o ato.
O que muda para cada lado
Para o locatário, a averbação é seguro de permanência: o comprador assume a posição de locador e a locação segue até o fim do prazo pactuado, nas mesmas condições.
Para o proprietário que pretende vender, é um dado de negociação — o imóvel vai ao mercado ocupado, o que costuma influenciar preço e perfil do comprador.
Para quem compra, é sinal de alerta na certidão. Adquirir imóvel com locação averbada significa comprar também o contrato.
Como se faz e quanto tempo leva
O interessado leva ao Registro de Imóveis o contrato com a cláusula de vigência, com firmas reconhecidas, e requer a averbação na matrícula. O oficial qualifica o título e pratica o ato, cobrando os emolumentos da tabela do estado.
Exemplo: uma inquilina de imóvel comercial investe na reforma do ponto e assina contrato de cinco anos. Com cláusula de vigência e averbação feita no primeiro mês, a venda do imóvel no terceiro ano não interrompe a locação.
Não custa registrar o óbvio prático: a averbação precisa ser feita antes da alienação. Depois da venda, o instrumento perde a função protetiva que justificava o ato.
Perguntas frequentes
A averbação garante também o direito de preferência na compra?
São coisas diferentes, embora ambas envolvam o registro. A preferência do locatário depende de o contrato estar averbado com pelo menos trinta dias de antecedência da alienação e tem prazo próprio para ser exercida. A cláusula de vigência protege a continuidade da locação; a preferência trata da chance de comprar o imóvel.
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