Imóvel vendido sem respeitar a preferência: indenizar ou adjudicar?

Perdas e danos ou aquisição do imóvel pelo artigo 33

O artigo 33 oferece ao locatário preterido duas respostas diferentes. Ele pode reclamar do alienante as perdas e danos que consiga demonstrar ou, cumprindo os requisitos mais rigorosos da lei, depositar o preço e as despesas da transferência para haver o imóvel para si. A redação usa a alternativa 'ou', mas a forma de formular pedidos principais ou subsidiários no processo depende da estrategia e das regras processuais; não se deve afirmar que uma escolha informal elimina automaticamente a outra.

A indenização não tem valor presumido. E preciso demonstrar a violação da preferencia, o prejuízo efetivo e o nexo entre ambos. O simples fato de o preço de mercado ser maior que o valor da escritura não transforma essa diferença, por si só, em indenização certa.

Perdas e danos: quando é o caminho mais realista

Pedir indenização por perdas e danos costuma ser o caminho mais acessível, porque não exige o cumprimento de requisitos formais rígidos sobre o contrato de locação. Quem opta por essa via busca reparação financeira pelo prejuízo de não ter podido comprar o imóvel nas condições que teria conseguido, o que pode incluir a diferença entre o valor de mercado e o preço da venda, além de outros danos comprovados.

Essa alternativa tende a prevalecer quando o inquilino não reúne, no momento da descoberta, o capital necessário para depositar o preço integral e adjudicar o bem, ou quando o contrato não estava averbado na matrícula.

Prazo, averbação previa e contrato com duas testemunhas

Para haver o imóvel, o pedido deve ser apresentado em ate seis meses contados do registro do ato de alienação no cartório de imoveis. Além disso, a locação precisa estar averbada na matricula pelo menos trinta dias antes da alienação. O paragrafo único exige, para a averbação, uma via do contrato subscrita também por duas testemunhas.

O prazo e registral: descobrir a venda tarde não muda, por si só, o marco fixado na lei. Uma matricula atualizada e a certidão do registro são, portanto, essenciais para calcular o tempo restante. Sem a averbação previa, permanece em tese a pretensão obrigacional de perdas e danos, desde que haja prejuízo comprovado, mas não o direito de tomar o imóvel do adquirente.

Deposito do preço e das despesas dentro da pretensão real

O artigo 33 condiciona a aquisição ao deposito do preço pago e das demais despesas do ato de transferência. O STJ resume os requisitos de forma cumulativa: deposito, pedido no prazo de seis meses e averbação previa da locação assinada por duas testemunhas. O valor e o momento processual do deposito devem ser calculados a partir do registro e dos documentos do negocio, e não de uma estimativa informal do valor de mercado.

Como a falta de um requisito pode inviabilizar o remédio real, a primeira providencia e obter a matricula e os documentos da venda. A discussão sobre perdas e danos segue logica distinta e não dispensa prova concreta do prejuízo.

Por que a maioria dos casos termina em indenização, não em adjudicação

Na prática, poucos contratos de locação residencial são averbados na matrícula do imóvel, porque essa formalidade tem custo e raramente é lembrada no momento da assinatura. Isso faz com que a maioria dos inquilinos preteridos só consiga, de fato, buscar a indenização por perdas e danos, ainda que a lei também preveja a adjudicação como alternativa teórica.

Reunir provas rapidamente após descobrir a venda irregular

Assim que a venda sem consulta prévia é descoberta, vale reunir o contrato de locação, comprovantes de pagamento do aluguel e qualquer registro de que o locador nunca comunicou a intenção de vender. Como o prazo de seis meses para a adjudicação corre a partir do registro da venda, e nem sempre é fácil saber a data exata desse registro, buscar orientação de um advogado particular logo no início, com análise do caso e da documentação por WhatsApp, ajuda a não perder a janela de tempo disponível para cada uma das duas alternativas.