Condomínio pode cobrar valor igual de unidades diferentes?
É uma das brigas mais antigas do prédio: o dono da cobertura acha justo pagar por metro; o dono do apartamento pequeno acha que todos usam os mesmos elevadores e a mesma portaria. Quem tem razão depende menos de senso de justiça e mais do que a convenção do condomínio estabeleceu — dentro do que a lei permite.
A regra do art. 1.336, I: rateio na proporção da fração ideal
O ponto de partida é o art. 1.336, I, do Código Civil: o condômino deve contribuir para as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa na convenção. Fração ideal é a parcela do terreno e das partes comuns atribuída a cada unidade, geralmente proporcional ao tamanho. Por essa regra, a unidade maior paga mais.
Repare na expressão "salvo disposição diversa". A lei elege a fração ideal como critério padrão, mas não o torna obrigatório. Ela mesma abre a porta para que o condomínio adote outro critério, desde que o faça pela via correta.
A convenção pode escolher o rateio igualitário (art. 1.334)
É a convenção que fixa como as despesas se dividem. O art. 1.334 do Código Civil determina que a convenção discipline a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições. Nesse espaço, é perfeitamente possível a convenção prever rateio igualitário — cada unidade paga o mesmo valor, independentemente do tamanho — ou critérios mistos, como igualdade nas despesas de uso comum e proporcionalidade em outras.
Por isso apartamentos de metragens diferentes podem, sim, pagar o mesmo, se a convenção assim dispôs. E podem pagar diferente, se ela manteve a fração ideal. A resposta correta está no documento registrado, não na intuição de justiça de cada morador.
Como mudar o critério e quando a cobrança é contestável
Alterar o critério de rateio significa alterar a convenção, o que exige o quórum qualificado que a lei e a própria convenção estabelecem para sua modificação — normalmente maioria expressiva dos condôminos. Não é decisão de assembleia ordinária por maioria simples, nem ajuste que o síndico faça na planilha.
A cobrança é contestável quando destoa da convenção vigente: se o documento prevê fração ideal e o boleto vem igual para todos, ou o inverso, há erro a corrigir. Também é contestável a mudança de critério aprovada sem o quórum devido. Quando o valor em disputa é relevante ou a convenção é ambígua, vale procurar um advogado particular para interpretar o documento e orientar a correção ou a impugnação, com atendimento e troca de arquivos por canais digitais. Já a mera discordância com um critério validamente adotado não autoriza pagar a menos por conta própria.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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