Fração ideal: o percentual que define voto, rateio e reconstrução
Todo apartamento tem, na matrícula e na convenção do condomínio, um número que representa sua fração ideal no terreno e nas partes comuns do edifício. Esse percentual costuma passar despercebido no dia a dia, até o momento em que ele decide quanto alguém paga de condomínio ou quanto vale seu voto em assembleia.
Origem legal do conceito
A fração ideal aparece no art. 1.331, §3º, do Código Civil, que atribui a cada unidade autônoma uma parte ideal e inseparável do terreno e das coisas comuns, calculada em regra pela proporção da área da unidade em relação à área total das unidades do condomínio. A Lei 4.591/1964, que já disciplinava o condomínio em edificações antes do atual Código Civil, também trata da atribuição dessa fração no memorial de incorporação, documento que dá origem ao cálculo definitivo de cada unidade.
Para que a fração ideal serve na prática
Ela baliza três coisas centrais na vida do condomínio: o rateio das despesas comuns, que em regra segue a fração ideal salvo previsão diversa na convenção; o peso do voto em assembleia, quando a deliberação exige contagem por fração e não por cabeça; e o valor da cota-parte de cada condômino em caso de reconstrução do edifício ou de indenização por desapropriação, sinistro ou demolição.
Por que apartamentos maiores pagam mais condomínio
É a fração ideal que explica por que uma cobertura paga cota condominial maior que um apartamento de menor metragem no mesmo prédio: a proporção de área que cada unidade representa no total do condomínio reflete-se no rateio das despesas, ainda que o uso das áreas comuns seja, na prática, o mesmo para todos os moradores. A convenção pode prever critério diferente do estritamente proporcional à área, mas precisa fazer isso de forma expressa.
Perguntas frequentes
A fração ideal pode ser alterada depois que o condomínio já está constituído?
Sim, mas exige alteração da convenção pelo quórum qualificado de dois terços das frações ideais e, normalmente, nova averbação na matrícula de cada unidade afetada.
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