Encargos que o shopping não pode cobrar do lojista: obras estruturais e despesas extraordinárias

A regra do art. 54: liberdade contratual com limites

Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e as disposições procedimentais da Lei 8.245/1991. Essa é a primeira parte do art. 54, e ela explica por que cláusulas atípicas — aluguel percentual, décimo terceiro aluguel, res sperata — são admitidas nesse ambiente.

O §1º, porém, corta o repasse de duas categorias. O empreendedor não pode cobrar do locatário as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22, nem as despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se, além das obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Traduzindo o que está vedado

As alíneas do art. 22 mencionadas pelo art. 54 são específicas:

• Alínea a: obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel.
• Alínea b: pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas.
• Alínea d: indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação.

Somem-se a isso as obras e substituições de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo original e o paisagismo das áreas comuns. O critério que une essas hipóteses é claro: o que valoriza o empreendimento e integra o investimento do empreendedor não se transfere a quem apenas ocupa uma loja por tempo determinado.

Orçamento prévio e direito de exigir comprovação

O §2º do art. 54 impõe que as despesas cobradas do locatário estejam previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior devidamente demonstrados. E assegura ao lojista, a cada sessenta dias, por si ou por entidade de classe, o direito de exigir a comprovação das despesas.

Esse dispositivo é a ferramenta mais subutilizada pelos lojistas. Pedido formal de comprovação, feito por escrito e com registro de recebimento, força a abertura de notas fiscais, contratos e memórias de cálculo — e é nesse detalhamento que aparecem os itens indevidos.

Fundo de promoção e outras rubricas cinzentas

O fundo de promoção e propaganda costuma ser previsto em contrato e não figura entre as vedações legais expressas. A discussão, nesses casos, migra para a prestação de contas: o que foi arrecadado, em que foi aplicado e se a destinação corresponde ao propósito da rubrica.

O mesmo vale para rateios genéricos, taxas administrativas sem lastro e reembolsos de despesas que não constavam de orçamento. Aqui entram os deveres gerais dos contratos previstos no Código Civil, entre eles a probidade e a boa-fé na conclusão e na execução, do art. 422, e o exercício da liberdade contratual nos limites da função social, do art. 421.

Como contestar sem romper a relação

1. Separe as últimas doze planilhas de rateio e classifique cada rubrica: ordinária, extraordinária, obra estrutural, equipamento, paisagismo, promoção. 2. Requeira formalmente a comprovação das despesas, invocando o §2º do art. 54, com prazo de resposta. 3. Compare o que foi cobrado com o orçamento aprovado e com o memorial descritivo do habite-se, quando o item envolver modificação de projeto. 4. Apresente impugnação escrita das rubricas vedadas, indicando valores e períodos, e proponha compensação nos meses seguintes. 5. Não havendo solução, a via judicial permite a repetição dos valores pagos indevidamente e a suspensão das cobranças futuras.

Exemplo: uma loja âncora de porte médio é cobrada por três anos de rateio de substituição integral do sistema de climatização, obra que alterou o projeto original. Identificada a rubrica, o pedido de comprovação documenta a natureza da obra e abre caminho à devolução.

Vale um alerta sobre prazo: valores pagos há muitos anos podem esbarrar na prescrição, e a revisão das planilhas com apoio de advogado particular — feita a distância, a partir dos boletos e das planilhas em PDF — costuma começar pelo período ainda recuperável.