O que prevalece na locação de loja em shopping center
A locação em shopping center segue uma lógica diferente da locação comercial comum: o contrato costuma trazer cláusulas atípicas, como res sperata, aluguel percentual e cláusula de raio, que não têm equivalente em um aluguel de loja de rua. A dúvida de todo lojista é até onde essas cláusulas são válidas e onde a lei impõe limites que o contrato não pode ultrapassar.
A regra geral de liberdade contratual
O art. 54 da Lei 8.245/1991 determina que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato de locação, respeitadas as disposições procedimentais da própria lei. Essa liberdade contratual reconhece que o modelo de negócio do shopping é distinto de uma locação tradicional, com investimentos, marketing coletivo e curadoria de lojas que justificam cláusulas específicas.
As despesas que o empreendedor não pode cobrar
O art. 54, § 1º, impede cobrar as despesas das alíneas a, b e d do art. 22: obras estruturais ou acréscimos de interesse integral, pintura de fachadas e esquadrias externas e indenizações trabalhistas ou previdenciárias por dispensas anteriores à locação. Também veda obras ou troca de equipamentos que modifiquem o projeto ou memorial do habite-se e obras de paisagismo nas áreas comuns. O contrato não pode transformar essas exclusões em despesa ordinária apenas mudando o nome da rubrica.
O papel do contrato na prática
Aluguel mínimo e percentual, fundo de promoção, horários, auditoria e manutenção dependem do instrumento e dos anexos do empreendimento. Já o § 2º exige que despesas cobradas estejam previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior demonstrada, e permite ao lojista ou à entidade de classe exigir comprovação a cada sessenta dias. Contrato, orçamento e prestação de contas devem ser conferidos juntos.
Quando vale revisar o contrato com apoio jurídico
Contratos de shopping costumam ser extensos e cheios de remissões técnicas, o que dificulta ao lojista identificar sozinho onde estão os pontos de maior risco financeiro. Antes da assinatura, a revisão remota por advogado particular pode percorrer instrumento e anexos, com foco nas rubricas, fórmulas e prestações de contas que efetivamente alteram o risco econômico do lojista.
Perguntas frequentes
O lojista pode se recusar a participar do fundo de promoção do shopping?
A resposta depende da cláusula, da finalidade e da cobrança efetiva. A previsão contratual é relevante, mas não dispensa transparência, aderência ao pactuado e controle pelas vedações legais; não existe exigibilidade automática só porque a rubrica aparece no contrato.
As regras da lei do inquilinato residencial se aplicam ao shopping?
Não diretamente; a locação em shopping segue o regime não residencial da Lei 8.245/1991, com regras próprias que priorizam o que foi contratado entre as partes.
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