A validade do 13º aluguel cobrado em dezembro no shopping
Lojistas de shopping center costumam se surpreender ao descobrir, no contrato, uma cláusula que dobra o valor do aluguel no mês de dezembro. A cobrança, apelidada de 13º aluguel em referência ao décimo terceiro salário do trabalhador, gera dúvida sobre sua legalidade justamente por não ter correspondência direta na locação residencial ou na locação comercial de rua fora do ambiente de shopping.
A origem da cobrança e sua lógica econômica
A cláusula costuma associar dezembro ao movimento sazonal do varejo e às despesas do empreendimento no período, mas sua exigibilidade não nasce de uma estatística geral nem da simples prática do setor. Ela nasce do contrato. A redação pode prever aluguel mínimo dobrado, parcela adicional equivalente ao mínimo ou outra base, resultados que não são necessariamente iguais quando há aluguel percentual. Por isso, proposta comercial, instrumento definitivo, aditivos e boletos precisam revelar com precisão mês, base de cálculo e índice aplicável. Se a locação começou ou terminou durante o ano, também é preciso conferir se o texto prevê integralidade, proporcionalidade ou condição temporal específica; nenhuma dessas soluções decorre automaticamente do nome décimo terceiro aluguel.
A base legal que sustenta a cláusula
No REsp 1.409.849, o STJ restabeleceu a cobrança do aluguel dobrado em dezembro porque ela estava livremente pactuada em contrato empresarial de shopping e não havia alteração superveniente demonstrada que justificasse afastá-la. O fundamento foi o art. 54, lido com a autonomia privada e a boa-fé. O precedente não cria um décimo terceiro aluguel legal para todo shopping: sem cláusula, não há como presumir a parcela; com vício ou mudança relevante, a controvérsia precisa ser examinada. A decisão preservou a alocação de riscos daquele contrato empresarial, não uma autorização abstrata para o empreendedor escolher depois o mês, a base ou o número de parcelas.
Quando a cobrança pode ser questionada
A conferência começa pela redação original, pelos aditivos e pela base de cálculo. Cobrança em mês diferente, duplicação de rubrica não contratada ou aplicação sobre parcela que o texto não alcança pode ser impugnada. A revisão judicial de contrato empresarial é excepcional, mas não impossível; exige indicar o defeito concreto, em vez de sustentar que toda cobrança de dezembro é abusiva por natureza.
A cobrança extra de novembro sem previsão contratual
Uma loja de brinquedos assina contrato de locação em shopping que prevê, na cláusula de valores, aluguel mensal fixo mais um aluguel adicional integral em dezembro. Passados alguns anos, o empreendedor passa a cobrar o dobro do aluguel ordinário também em novembro, sem previsão contratual para isso. Nesse cenário, a cobrança de novembro pode ser questionada por falta de amparo contratual, enquanto o 13º aluguel de dezembro, previsto desde o início, permanece válido.
Como conferir se a cobrança do seu contrato é regular
O primeiro passo é comparar, item por item, o que está sendo cobrado com o que consta expressamente no contrato assinado e em eventuais aditivos formalizados depois. Se cobrança e contrato divergem, os documentos enviados digitalmente podem ser examinados por advogado particular para reconstruir a cláusula vigente, a base usada nos boletos e os aditivos realmente aceitos. Também é necessário verificar se o contrato chama de aluguel dúplice o dobro do mínimo, uma parcela adicional ou outra fórmula, pois essas expressões podem gerar resultados diferentes. Boletos e demonstrativos devem permitir reconstruir a base e o índice de reajuste. Se o empreendedor alterou a metodologia ao longo da relação, a comparação anual ajuda a localizar quando surgiu a divergência e qual documento teria autorizado a mudança.
Perguntas frequentes
O 13º aluguel incide também sobre o aluguel percentual do faturamento?
Depende do que o contrato estabelece; alguns contratos limitam a cobrança adicional ao aluguel mínimo fixo, enquanto outros preveem incidência também sobre a parcela percentual, e essa diferença deve constar de forma expressa.
Um lojista pode negociar a exclusão dessa cláusula antes de assinar?
Sim, como qualquer condição contratual em shopping center, o 13º aluguel é negociável antes da assinatura, embora empreendedores consolidados costumem resistir a alterar essa prática padrão do setor.
O valor do 13º aluguel pode ser reajustado ao longo do contrato?
Depende da cláusula contratual; se o contrato prevê índice de reajuste aplicável ao aluguel ordinário, esse mesmo índice costuma incidir também sobre o valor do 13º aluguel, salvo disposição em contrário.
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