Visitas ao imóvel alugado que está à venda: até onde vai o dever de tolerar
Morar em um imóvel que o proprietário decidiu vender traz um incômodo recorrente: interessados aparecendo para conhecer o espaço, muitas vezes em horários pouco convenientes, às vezes acompanhados de corretores ansiosos para fechar negócio o quanto antes. A lei reconhece que o locador tem o direito de vender o bem e de mostrá-lo a compradores, mas isso não significa que o inquilino perca o controle sobre sua própria rotina dentro de casa.
O dever de tolerar vistorias do artigo 23, inciso IX
O artigo 23, inciso IX, da Lei 8.245/1991 impõe ao locatário o dever de permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, e também de admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros interessados na compra, conforme prevê o artigo 27. Essa obrigação existe porque a lei entende que o direito de vender o imóvel não pode ser inviabilizado pela simples recusa do inquilino em mostrar o espaço.
A obrigação recai sobre o inquilino independentemente de o contrato mencionar expressamente essa hipótese, porque decorre diretamente da lei e não de cláusula específica combinada entre as partes.
A lei exige combinação, mas não fixa agenda padrão
O artigo 23, IX, não define numero de visitas, dias da semana ou antecedência mínima. Ele exige combinação previa de dia e hora para a vistoria e vincula a visita de terceiros interessados a venda prevista no artigo 27. Por isso, nenhuma das partes pode impor sozinha uma agenda ilimitada nem bloquear, de forma sistemática, toda oportunidade de exame.
A solução pratica e registrar janelas compatíveis com a rotina do morador, duração estimada e identificação de quem entrara. Trabalho, saúde, crianças e segurança podem justificar ajustes concretos, mas não criam uma dispensa geral do dever legal. Da mesma forma, urgência comercial do corretor não autoriza acesso sem consentimento.
Aviso unilateral não equivale sempre a combinação
Mandar uma mensagem poucos minutos antes não prova que dia e hora foram combinados. O locatário pode recusar aquele ingresso e oferecer alternativa próxima, preservando por escrito que não se opõe as visitas. O contexto importa: um horário já pactuado pode exigir apenas confirmação, enquanto uma visita nova precisa de concordância real.
O histórico de propostas e respostas demonstra se houve cooperação ou obstrução. Essa prova e mais útil do que adotar uma regra artificial de tantas horas de antecedência que a Lei do Inquilinato não estabeleceu.
A venda não suspende o uso pacifico nem a inviolabilidade da casa
A garantia de uso pacifico do artigo 22, II, continua durante a venda. Entrar com copia das chaves sem consentimento do morador não se confunde com visita combinada e pode violar a posse e a inviolabilidade domiciliar. A qualificação civil ou penal depende das circunstancias e dos elementos de cada conduta; não se deve prometer que todo desencontro de agenda produz dano moral ou crime.
Repetição, ameaça, ingresso clandestino ou retirada de objetos aumentam a gravidade e devem ser documentados. Em emergência real, como perigo imediato ou necessidade de socorro, a analise e diferente da simples conveniência de mostrar o imóvel.
O que fazer diante de visitas fora de hora
O primeiro passo é propor por escrito janelas de visita viáveis e pedir que cada horário seja confirmado. O morador pode solicitar a identificação do corretor e acompanhar o exame; não precisa entregar livre acesso, deixar estranhos sozinhos ou expor documentos e objetos pessoais. Ao mesmo tempo, deve oferecer alternativas reais para não transformar proteção da rotina em recusa permanente.
Se houver ingresso sem consentimento, ameaça ou sequência incompatível com o que foi combinado, preserve mensagens e imagens antes de notificar locador e imobiliária. Eventual obrigação de não fazer ou reparação depende da gravidade e da prova. A resposta jurídica deve separar o direito de mostrar o bem do dever de respeitar posse, privacidade e segurança de quem reside nele.
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