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Recurso Especial 2.148.689, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 3 fontes oficiais verificadas

O REsp 2.148.689 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 9 de dezembro de 2025, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 8 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de compra e venda de imóvel, restituição de valores e arras confirmatórias. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.148.689 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia.

A fundamentação do REsp 2.148.689, no texto oficial da ementa

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. É inviável o conhecimento do recurso especial quando a parte recorrente carece do indispensável interesse recursal. 6. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 7. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido.” A transcrição é literal e vem do espelho 938414, publicado pelo tribunal em 12 de dezembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

O resultado do REsp 2.148.689, no dispositivo do acórdão

O resultado do REsp 2.148.689 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento.

Os dispositivos legais em que o REsp 2.148.689 se apoia

A fundamentação identifica 5 dispositivos legais, e os de maior circulação são art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e art. 32 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor é o mais invocado deste julgado: 160 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o art. 32 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano aparece em 26 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento.

Os enunciados sumulares presentes no REsp 2.148.689

O julgamento invoca Súmula 543 do STJ. Enunciado sumular não substitui o dispositivo: registra leitura já reiterada.

O lastro de precedentes que o REsp 2.148.689 reúne

O REsp 2.148.689 se apoia em 10 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são lei do distrato, compra e venda de imóvel e arras confirmatórias. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante.

Onde o REsp 2.148.689 se situa no acervo medido

O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Nancy Andrighi responde por 4.848 deles, e em 12 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A decisão foi publicada em 12 de dezembro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.

Perguntas frequentes

O REsp 2.148.689 vale como precedente de observância obrigatória?

Não. O espelho 938414 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 9 de dezembro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre compra e venda de imóvel, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante.

Qual enunciado sumular aparece no REsp 2.148.689?

A Súmula 543 do STJ, que a Terceira Turma invocou em 9 de dezembro de 2025. O enunciado registra orientação já consolidada, e citá-lo indica compra e venda de imóvel resolvida por leitura reiterada, não por tese nova.

Esta página substitui a leitura do REsp 2.148.689 ou a consulta a advogado?

Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 938414 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de compra e venda de imóvel em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

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