Tema 938 do STJ: (i) Incidência da prescrição trienal
O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, julgado pela Segunda Seção (direito privado), decide questão de direito civil, e a tese é um enunciado longo, de 127 palavras.
A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça
Ao julgar o Tema 938, o STJ fixou a seguinte tese: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” A transcrição é literal.
A pergunta que o tribunal respondeu
A controvérsia foi assim delimitada pelo próprio tribunal: “(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).” São 51 palavras de pergunta, e é por elas que se mede o alcance.
O que muda por ter sido julgado sob o rito dos repetitivos
Por ser tese em recurso repetitivo (art. 1.036 do CPC), ela alcança os processos que discutam a mesma questão. O julgamento ocorreu em 24 de agosto de 2016. O cadastro registra trânsito em julgado.
Como saber se o seu caso se encaixa
A tese do Tema 938 tem 127 palavras. O alcance da decisão depende dos requisitos, das ressalvas e das relações expressas no texto, que devem ser conferidos no caso concreto. O acórdão ainda fixou limites expressos ao que decidiu, transcritos adiante — e é neles que a maioria das distinções se resolve.
O que ficou de fora da decisão
O acórdão delimitou expressamente o que não foi decidido: “A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018): "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. [...] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." .” São 160 palavras de fronteira: fora delas o precedente não alcança o caso.
O que se entendia antes
Havia orientação anterior nos seguintes termos: “Em sessão realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Seção, determinou a suspensão dos processos que se encontram em tramitação versando sobre o Tema 938/STJ, limitada aos recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau, aplicando-se de forma mitigada o enunciado normativo do art. 1.037, inciso II, do CPC/2015.” Saber o que mudou é o que permite reconhecer, numa decisão antiga, se ela ainda serve de apoio ou se foi superada.
Este precedente na sequência de julgamentos da mesma composição
Na composição S2, o julgamento imediatamente anterior nesta base foi o Tema 919, em 10 de agosto de 2016 (14 dias antes). Trata de Prescrição e Decadência.
Perguntas frequentes
Que pergunta o Tema 938 do STJ respondeu?
A pergunta, de 51 palavras, está transcrita acima; A tese é a resposta a elas.
O Tema 938 do STJ ainda está valendo?
O cadastro de precedentes qualificados do STJ registra a situação «Trânsito em Julgado», com julgamento em 24 de agosto de 2016. É o cadastro que informa revisão, cancelamento ou superação.
Que matéria o Tema 938 do STJ decide?
O tribunal classifica o julgado em Corretagem, Espécies de Contratos e Obrigações.
O que o Tema 938 do STJ deixou de fora?
São 160 palavras de delimitação, reproduzidas na seção correspondente.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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