Quando o locador pode exigir novo fiador ou garantia (art. 40)
Uma garantia locatícia serve para proteger o locador contra a inadimplência, mas ela pode enfraquecer ao longo do contrato — o fiador morre, fica insolvente ou pede para sair. Nesses casos, o proprietário quer saber se pode exigir uma nova garantia e em quanto tempo o inquilino deve providenciá-la. O artigo 40 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) responde listando as situações em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, enquanto o parágrafo único fixa o prazo para o inquilino atender.
As hipóteses do art. 40 que autorizam exigir nova garantia
O art. 40 enumera as causas que abrem ao locador o direito de exigir novo fiador ou trocar a garantia. Entre elas estão a morte do fiador; a sua ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas judicialmente; a alienação de todos os seus bens imóveis ou a mudança de residência sem aviso; e a exoneração do fiador.
O dispositivo também alcança a prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança havia sido ajustada por prazo certo e o fiador notifica a intenção de se desonerar, além do desaparecimento dos bens dados em caução e da desapropriação ou alienação do imóvel. O traço comum a todas é o enfraquecimento ou o desaparecimento da garantia original.
As modalidades de garantia do art. 37 que substituem a antiga
A garantia nova não é livre: deve ser uma das modalidades admitidas pelo art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O inquilino escolhe entre elas, mas não pode acumular duas ao mesmo tempo, pois o parágrafo único do art. 37 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato.
Desse modo, se o fiador saiu de cena, o inquilino pode oferecer, por exemplo, um seguro-fiança no lugar da fiança pessoal, contanto que respeite a exigência de garantia única.
O prazo de 30 dias do inquilino e o risco de perder o imóvel
Reconhecida uma das hipóteses do art. 40, o locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia dentro de trinta dias. Se o inquilino não providenciar a substituição nesse período, a locação fica sujeita ao desfazimento, isto é, o locador pode buscar o despejo.
Por exemplo: o fiador do contrato faleceu. O locador notifica o inquilino, que tem um mês para indicar outro fiador ou contratar um seguro-fiança. Ignorar a notificação transforma um problema de garantia em risco concreto de perder o imóvel.
Perguntas frequentes
O locador pode cancelar o contrato assim que o fiador morre?
Não de imediato. A morte do fiador é hipótese do art. 40, mas o locador deve antes notificar o inquilino para apresentar nova garantia em trinta dias. Só depois, se nada for oferecido, cabe pedir o desfazimento da locação.
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