Quem fica no imóvel alugado após o divórcio (art. 12)
A dúvida de quem se separa e continua morando no imóvel alugado é direta: o contrato ainda vale para mim, mesmo que quem tenha assinado seja o outro cônjuge? O artigo 12 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) resolve isso ao determinar que a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Ou seja, a separação de fato, a separação judicial, o divórcio ou a dissolução da união estável não encerram o aluguel: apenas transferem a posição de inquilino para quem ficou, sem necessidade de firmar um novo contrato.
Como a locação passa a quem permanece no imóvel
O art. 12 opera uma sub-rogação legal: por força da lei, quem continua residindo assume os direitos e as obrigações do contrato, inclusive o dever de pagar os aluguéis e de conservar o imóvel. Não é preciso pedir autorização do locador para essa continuidade, nem assinar aditivo — a mudança decorre do próprio fim da relação conjugal.
A regra alcança a locação residencial. Vale notar que a lei prevê continuidade parecida em outra hipótese: pelo art. 11, morrendo o inquilino, a locação segue com o cônjuge sobrevivente, o companheiro ou, sucessivamente, os herdeiros que moravam no imóvel. São situações distintas, mas ambas impedem que o aluguel se rompa por um fato da vida familiar.
A comunicação ao locador e o prazo de 30 dias para a garantia
Embora a locação continue de forma automática, o parágrafo único do art. 12 exige que a sub-rogação seja comunicada por escrito ao locador. Essa comunicação não é um pedido de permissão; é o aviso formal de que o inquilino mudou.
Recebido o aviso, o locador tem o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de outra garantia prevista na lei. A razão é simples: o fiador aceitou garantir uma pessoa específica, e a troca de inquilino pode alterar o risco que ele assumiu.
O que muda para o fiador quando o casal se separa
Até que a comunicação ocorra e o locador se manifeste, o fiador original permanece vinculado. Por isso, tanto quem ficou no imóvel quanto o próprio fiador têm interesse em formalizar a sub-rogação: sem o aviso escrito, a garantia antiga continua respondendo pela dívida.
Um exemplo comum: após o divórcio, a esposa permanece no apartamento e o pai do ex-marido figurava como fiador. Se ninguém comunica o locador, esse fiador segue responsável; feita a comunicação, o locador pode pedir novo fiador em trinta dias, e a falta de apresentação pode levar ao desfazimento da locação.
Perguntas frequentes
Preciso fazer um novo contrato de locação depois do divórcio?
Não é obrigatório. A locação prossegue com quem permanece no imóvel por força do art. 12, independentemente de novo contrato. O que a lei exige é a comunicação por escrito ao locador, que então pode pedir a substituição da garantia.
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