Até quando o fiador responde na locação prorrogada (art. 39)
Muitos fiadores assinam um contrato de locação com prazo de trinta meses e imaginam que sua responsabilidade termina junto com esse prazo. Quando o contrato se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, surge a dúvida angustiante: até quando eu ainda respondo pela dívida do inquilino? O artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) responde de um modo que costuma surpreender: salvo disposição em contrário, a garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.
O que o art. 39 diz sobre a garantia até a entrega das chaves
O art. 39 estabelece que qualquer das garantias da locação — fiança, caução ou seguro — acompanha o contrato até a efetiva devolução do imóvel. O marco final, portanto, não é a data escrita no contrato, e sim o momento em que as chaves são entregues e a posse retorna ao locador.
Esse dispositivo ganhou redação mais clara com a Lei 12.112/2009, que acrescentou a expressão "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado". A finalidade do legislador foi encerrar a antiga discussão sobre se o fiador se liberava quando o prazo original terminava.
Por que a prorrogação por prazo indeterminado mantém a fiança
Antes da reforma de 2009, muitos fiadores sustentavam que, terminado o prazo determinado, a fiança se extinguia e a prorrogação seria um novo contrato ao qual não haviam anuído. A lei fechou essa porta: a prorrogação legal é continuação do mesmo contrato, e a garantia segue com ele.
Na prática, isso significa que, se o inquilino deixa de pagar durante a fase por prazo indeterminado, o fiador continua responsável, ainda que já tenham se passado anos desde a assinatura. A única ressalva é a existência de cláusula expressa limitando a garantia — algo raro nos contratos padrão.
Como o fiador pode se exonerar pelo art. 40, inciso X
O fiador que não quer mais responder indefinidamente tem uma saída prevista no art. 40, inciso X. Estando a locação prorrogada por prazo indeterminado, ele pode notificar o locador da sua intenção de desoneração.
A notificação não libera o fiador de imediato: pela lei, ele permanece obrigado por todos os efeitos da fiança durante os cento e vinte dias seguintes à notificação. Recebido o aviso, o locador poderá exigir que o inquilino apresente nova garantia no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Assim, o fiador consegue interromper a responsabilidade indefinida, desde que aja formalmente.
Perguntas frequentes
O fiador continua responsável mesmo sem ter assinado a prorrogação?
Sim. Pela redação atual do art. 39, a garantia se estende até a devolução do imóvel, inclusive na prorrogação por prazo indeterminado, salvo cláusula em contrário. Para se desobrigar, o fiador precisa notificar o locador e aguardar os 120 dias do art. 40, inciso X.
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