Benfeitorias indenizáveis e direito de retenção do possuidor
Você reformou o imóvel que ocupa, trocou a fiação, ergueu um muro, e agora precisa devolvê-lo. Quem paga por essas melhorias? O art. 1.219 do Código Civil responde separando o que o possuidor de boa-fé pode cobrar e em que situação ele pode segurar o imóvel até ser ressarcido.
O que o possuidor de boa-fé recebe pelo art. 1.219
A norma garante ao possuidor de boa-fé a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. As necessárias conservam o bem ou evitam sua deterioração; as úteis aumentam ou facilitam o uso. Quanto às voluptuárias, de mero deleite, ele não é indenizado, mas pode levantá-las se conseguir retirá-las sem estragar a coisa. Sobre as necessárias e úteis, o art. 1.219 ainda concede o direito de retenção: o possuidor pode reter o imóvel até receber o que lhe é devido.
A diferença crucial da má-fé no art. 1.220
A boa-fé faz toda a diferença. O art. 1.220 estabelece que ao possuidor de má-fé se ressarcem somente as benfeitorias necessárias, sem direito de retenção e sem poder levantar as voluptuárias. Quem sabia que não tinha direito de estar ali recebe muito menos e não pode usar o imóvel como garantia do pagamento. Por isso, comprovar a boa-fé é decisivo.
A regra própria da locação: art. 35 da Lei 8.245
No aluguel, o tema tem disciplina específica. O art. 35 da Lei do Inquilinato diz que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem retenção. É comum, porém, o contrato conter cláusula que renuncia à indenização, e essa cláusula costuma ser válida, reduzindo bastante o direito do inquilino.
Documentos e limites do pedido
Notas fiscais, fotos do antes e depois, projetos e autorizações escritas do proprietário sustentam o pedido. Sem prova de que a melhoria foi feita e de sua natureza, a indenização fica frágil. E vale lembrar: o direito de retenção não é confisco; ele dura enquanto pendente o ressarcimento e deve ser exercido de boa-fé, sob pena de se converter em ocupação indevida.
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