As três espécies de benfeitoria e por que a diferença importa
Benfeitorias são as obras ou despesas realizadas em um bem já existente para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. O Código Civil as divide em três espécies, e a classificação decide quem paga por elas, quem pode retirá-las e quem tem direito de reter o bem até ser indenizado.
As três espécies
São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Troca de telhado comprometido, recuperação de fundação, substituição de fiação com risco de incêndio.
São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. Construção de uma vaga de garagem, abertura de acesso, instalação de armários planejados que ampliem a funcionalidade.
São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Piscina, jardim ornamental, revestimento de luxo.
O que não é benfeitoria
A lei exclui expressamente os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
É o campo das acessões naturais, como a formação de aluvião às margens de um rio, e da valorização decorrente de obra pública ou do crescimento urbano. Ninguém indeniza o que a natureza ou o entorno produziram.
Também não são benfeitorias as acessões artificiais, isto é, as construções e plantações que criam coisa nova sobre o solo, regidas por capítulo próprio do Código Civil, com regras distintas sobre boa-fé e indenização.
Efeitos conforme a boa-fé do possuidor
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, pode levantar as voluptuárias quando isso não causar dano à coisa e dispõe do direito de retenção pelo valor das necessárias e úteis.
Ao possuidor de má-fé ressarcem-se apenas as necessárias, sem direito de retenção e sem faculdade de levantar as voluptuárias.
A retenção é a arma prática do possuidor: ele permanece no bem até receber o que lhe é devido, e o pedido deve ser formulado na contestação da ação reivindicatória ou possessória, sob pena de preclusão.
A regra própria da locação
Na locação urbana, a lei do inquilinato altera o desenho. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas pelo locador, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
As voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
A ressalva inicial é decisiva: os tribunais admitem a validade da cláusula contratual que renuncia à indenização e ao direito de retenção, cláusula comum em contratos de locação e que costuma passar despercebida na assinatura.
Perguntas frequentes
Pintura nova é benfeitoria necessária?
Depende do estado do imóvel. Pintura destinada a conter infiltração ou deterioração é necessária; repintura estética por preferência de cor tende a ser voluptuária.
Quem paga benfeitoria feita por invasor?
O possuidor de má-fé recebe apenas as benfeitorias necessárias, sem direito de retenção, e não pode levantar as voluptuárias.
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