Usucapião extraordinária pelo artigo 1.238 do Código Civil
Quem ocupa um imóvel por muitos anos, cuidando dele como se fosse dono, mas sem escritura ou contrato que comprove a compra, muitas vezes acredita que nunca poderá regularizar a situação. O art. 1.238 do Código Civil mostra o contrário: ele permite adquirir a propriedade pela posse prolongada, mesmo sem justo título e sem boa-fé documentada. Essa é a chamada usucapião extraordinária, a modalidade que menos exige documentos e mais exige tempo de posse.
Quinze anos de posse mansa: o requisito central do art. 1.238
O caput fixa o prazo de quinze anos de posse contínua, sem interrupção e sem oposição de terceiros. Passado esse período, o possuidor adquire a propriedade independentemente de título e de boa-fé, bastando comprovar que se comportou como dono ao longo do tempo.
Posse sem oposição significa que ninguém, sobretudo o antigo proprietário, tomou medida concreta para retirar o ocupante. Uma ação judicial ou uma notificação séria interrompem a contagem e reiniciam a exigência do prazo.
Redução para dez anos: moradia habitual ou posse produtiva
O parágrafo único encurta o prazo para dez anos em duas hipóteses. A primeira é a de o possuidor ter estabelecido no imóvel a sua moradia habitual. A segunda é a de ali ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo, como uma pequena lavoura ou um comércio.
A lógica é premiar quem deu destinação social e econômica ao bem, e não apenas o manteve ocupado. Quem se enquadra em uma dessas situações pode pleitear a usucapião cinco anos antes.
Ação de usucapião ou reconhecimento em cartório pelo CPC
Reconhecida a usucapião, é preciso um título para registrar o imóvel no nome do possuidor. O caminho tradicional é a ação de usucapião, na Justiça estadual, com citação dos confinantes e do antigo titular e manifestação do Ministério Público quando cabível.
Desde o Código de Processo Civil de 2015 existe também a usucapião extrajudicial, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com ata notarial e planta assinada. Ela depende do consenso dos interessados; havendo impugnação, a discussão volta para a via judicial.
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