Usucapião ordinária pelo artigo 1.242 do Código Civil
Quem comprou um imóvel, pagou e passou a morar nele, mas depois descobriu um defeito na documentação, costuma se ver preso a uma cadeia registral falha. Para esses casos existe uma via mais rápida de regularização. O art. 1.242 do Código Civil trata da usucapião ordinária, que recompensa quem tinha razões concretas para acreditar ser o legítimo dono. O diferencial dessa modalidade é combinar dois elementos: o justo título e a boa-fé.
Justo título e boa-fé: o que encurta o prazo para dez anos
Pelo caput, adquire a propriedade quem possui o imóvel de forma contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, por dez anos. Justo título é o documento que, em tese, transmitiria a propriedade, como uma escritura de compra e venda que apresenta algum vício. Boa-fé é a convicção honesta de que a aquisição foi regular.
Esses dois requisitos explicam a diferença de prazo em relação à usucapião extraordinária, que dispensa título e boa-fé, mas exige quinze anos de posse.
A hipótese de cinco anos do parágrafo único do art. 1.242
O parágrafo único reduz o prazo pela metade, para cinco anos, em situação bem definida. Ela ocorre quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa, com base em registro que depois veio a ser cancelado, desde que o possuidor tenha ali fixado sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
É o típico caso de quem comprou de boa-fé confiando no registro público e, mais tarde, teve esse registro invalidado por decisão judicial.
Soma das posses: como aproveitar o tempo do antecessor
Nem sempre o possuidor atual completou sozinho todo o prazo. O art. 1.243 permite a soma de posses, ou accessio possessionis: quem recebeu o imóvel de um antecessor pode acrescentar o tempo dele ao seu, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas.
Assim, quem comprou de alguém que já ocupava o bem há anos pode reunir os períodos para alcançar os dez ou cinco anos exigidos, o que costuma antecipar bastante o direito à usucapião.
Perguntas frequentes
Qual a diferença prática entre usucapião ordinária e extraordinária?
A ordinária do art. 1.242 exige justo título e boa-fé, mas cobra menos tempo de posse. A extraordinária do art. 1.238 dispensa esses documentos e a boa-fé, porém exige um período de posse mais longo. A escolha depende do que a pessoa consegue comprovar.
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