Escritura de compra e venda de imóvel por videoconferência: como funciona
Comprador e vendedor podem lavrar escritura pública de compra e venda pelo e-Notariado, mas a distância não torna livre a escolha de qualquer cartório. O Código Nacional de Normas fixa competência territorial, videoconferência e assinaturas digitais. A escritura formaliza o negócio; a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título na matrícula, após a qualificação do Registro de Imóveis.
Escritura e registro cumprem etapas diferentes
O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre direitos reais imobiliários acima do limite legal, ressalvadas exceções. O artigo 1.245 estabelece que a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título. Assim, pagar e assinar por vídeo não dispensa protocolar o traslado no Registro de Imóveis competente.
O registrador pode formular exigências sobre continuidade, representação, descrição do imóvel ou tributo. Chave e QR Code confirmam autenticidade do ato eletrônico, mas não substituem a qualificação registral.
Competência: imóvel ou domicílio do adquirente
Para a escritura eletrônica, é competente o tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente. Se imóvel e adquirente estão no mesmo estado, o Código permite escolher qualquer tabelionato de notas dessa unidade federativa. Havendo imóveis em circunscrições diferentes no mesmo ato, pode atuar tabelião de qualquer uma delas.
O domicílio deve ser comprovado. Escolher cartório apenas pelo menor preço ou pela disponibilidade, sem conexão territorial admitida, expõe o ato a invalidade e não deve ser tratado como conveniência da plataforma.
Documentos, preço e tributos são conferidos antes
O cartório qualifica partes, estado civil, representação e matrícula, além de examinar preço, forma de pagamento e documentos fiscais ou municipais pertinentes. O imposto de transmissão, quando devido, e os emolumentos seguem legislação própria; a sessão remota não concede isenção nem uniformiza valores entre estados.
Certidões podem revelar risco, mas o checklist varia com o negócio e não se deve prometer que toda certidão negativa é requisito absoluto. Financiamento, ônus, indisponibilidade, usufruto ou parte representada exigem análise específica antes da assinatura.
Sessão remota, ato híbrido e traslado
Com a minuta conferida, o tabelião realiza videoconferência, identifica as partes, registra consentimento e colhe assinaturas digitais no e-Notariado. O Código permite ato híbrido, com uma parte física e outra a distância. Dificuldade tecnológica deve ser comunicada antes; assinatura recebida remotamente fora da plataforma não substitui o rito.
Depois, o cartório fornece traslado eletrônico com elementos de validação. Preserve o arquivo assinado e combine quem fará o protocolo no Registro de Imóveis, o pagamento das custas registrais e o atendimento de eventual nota devolutiva.
Perguntas frequentes
A escritura eletrônica tem a mesma fé pública da presencial?
Sim, quando observa os requisitos legais e do Código Nacional de Normas. Isso não dispensa o registro para transferir a propriedade.
O Registro de Imóveis é obrigado a registrar sem exigências?
Não. O título eletrônico é apto à qualificação, mas o registrador confere autenticidade, continuidade, especialidade, tributos e demais requisitos antes de registrar.
Advogado é obrigatório na compra e venda comum?
A lei não exige advogado para toda escritura de compra e venda. Orientação jurídica pode ser útil em cláusulas, riscos e pagamento, mas não substitui tabelião nem registro.
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