Por que a cessão de um imóvel certo da herança é ineficaz antes da partilha

A herança é um bloco só até a partilha

O Código Civil determina que a herança se defere como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros, e que até a partilha o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse será indivisível, regulando-se pelas normas do condomínio.

Enquanto esse estado dura, cada herdeiro tem uma fração ideal do conjunto, não a titularidade de um bem determinado. É a mesma lógica de quem tem 25% de um edifício sem saber ainda qual apartamento lhe caberá.

O que a lei diz exatamente sobre o negócio

Dois parágrafos do art. 1.793 resolvem a questão. Segundo o § 2º, é ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. E o § 3º acrescenta que também é ineficaz a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário enquanto pendente a indivisibilidade.

Repare na palavra escolhida: ineficaz, não nulo. O contrato existe entre as partes e pode gerar consequências obrigacionais — inclusive devolução de valores e perdas e danos —, mas não transfere direito algum sobre aquele bem e não se impõe aos demais herdeiros nem ao registro de imóveis.

As três saídas legítimas

Quem precisa antecipar dinheiro tem caminhos que funcionam:

• ceder a fração ideal do quinhão, e não um bem determinado, por escritura pública — o cessionário assume a posição do herdeiro e recebe o que vier a ser apurado;
• pedir autorização ao juiz da sucessão para dispor do bem específico, hipótese expressamente prevista na lei e usada quando há proposta concreta e interesse do espólio;
• antecipar a partilha daquele bem, com acordo de todos os herdeiros, atribuindo-o ao interessado e compensando os demais no restante do acervo.

A terceira via costuma ser a mais rápida quando a família está em harmonia, porque resolve o problema na origem: deixa de existir indivisibilidade sobre o bem.

O papel do cessionário no procedimento

Feita a cessão do quinhão pela via correta, o cessionário não fica de fora da história. A Resolução CNJ nº 35/2007 admite a promoção de inventário extrajudicial por cessionário de direitos hereditários, mesmo na hipótese de cessão de parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e concordes.

Ou seja: a via administrativa não repele o cessionário, ela apenas exige o mesmo consenso que exigiria dos herdeiros. Isso derruba o mito de que qualquer cessão obriga a família a ir para o Judiciário.

O risco de quem compra assim mesmo

Compradores aceitam esse tipo de contrato por preço baixo, imaginando regularizar depois. É uma aposta ruim.

Se a partilha atribuir aquele imóvel a outro herdeiro — o que é perfeitamente possível, já que a divisão busca a maior igualdade de valor, natureza e qualidade —, o comprador fica sem o bem e com um crédito contra quem lhe vendeu. Recuperar o dinheiro depende da solvência do cedente, e não do patrimônio que ele achava que ia receber.

Antes de assinar qualquer instrumento sobre bem de espólio, a leitura da matrícula e do estágio do inventário por advogado particular custa pouco perto do prejuízo evitado, e pode ser feita a partir de documentos enviados por mensagem.