Receita de aluguel na pessoa jurídica comparada à pessoa física

Como o aluguel é tributado na pessoa física

Rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório pelo próprio contribuinte, com ajuste na declaração anual, conforme a legislação consolidada no regulamento do imposto sobre a renda.

A alíquota segue a tabela progressiva, com faixas que culminam na alíquota marginal de 27,5%. Podem ser deduzidos do rendimento bruto itens previstos na legislação, como impostos e taxas sobre o imóvel suportados pelo locador, despesas de condomínio quando a seu cargo e a comissão da administradora. É por isso que a alíquota efetiva costuma ficar abaixo da marginal.

Como fica na sociedade optante pelo lucro presumido

Na pessoa jurídica, a base de cálculo do imposto de renda é determinada pela aplicação de um percentual sobre a receita bruta mensal. Para as atividades de administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza, esse percentual é de trinta e dois por cento.

Sobre essa base incide a alíquota de quinze por cento, acrescida de adicional de dez por cento sobre a parcela que exceder o valor resultante da multiplicação de vinte mil reais pelo número de meses do período de apuração. Há ainda a contribuição social sobre o lucro líquido, com percentual de presunção próprio definido na mesma lei, e as contribuições sobre a receita no regime aplicável ao lucro presumido.

O que a comparação costuma esquecer

Somar apenas alíquotas leva a conclusões erradas. Entram na conta da pessoa jurídica:

• custo de constituição e manutenção da sociedade, com contabilidade mensal obrigatória;
• eventual imposto municipal de transmissão na integralização dos imóveis, conforme o caso e o alcance da imunidade constitucional para incorporação de bens ao capital;
• tributação do ganho de capital na venda futura do imóvel pela empresa, com regime distinto do aplicável à pessoa física;
• ausência, na pessoa jurídica, de isenções típicas da pessoa física em alienações residenciais;
• distribuição de lucros e o tratamento tributário vigente para o sócio no momento do recebimento.

Quando a estrutura tende a compensar

O desenho costuma fazer sentido quando há volume: carteira com vários imóveis alugados, receita mensal estável e relevante, intenção de manter os bens por longo prazo e objetivo sucessório claro — organizar a passagem do patrimônio por meio de quotas, com governança definida.

Ele tende a não compensar em patrimônio pequeno, com um ou dois imóveis, receita modesta e horizonte de venda próximo. Nesses casos, o custo fixo da estrutura consome a economia tributária e ainda adiciona complexidade a quem não precisa dela.

Substância é o que sustenta a economia

Uma sociedade que existe apenas no papel é frágil diante da fiscalização. O que a torna sólida é o funcionamento real: contrato social coerente com a atividade, contratos de locação em nome da empresa, recebimentos na conta dela, contabilidade em dia, decisões societárias registradas e distribuição de lucros formalizada.

O limite geral também se aplica: a autoridade administrativa pode desconsiderar atos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador ou a natureza dos elementos constitutivos da obrigação tributária.

Como a resposta depende de números concretos — receita, número de imóveis, horizonte de venda, perfil dos herdeiros —, a simulação comparativa é serviço conjunto de advogado particular e contador, feita a partir de contratos de locação, matrículas e declarações enviados em arquivo digital.