Locador pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS

Os dois critérios do art. 251

O art. 251 da Lei Complementar 214/2025 sujeita ao regime específico de bens imóveis as operações realizadas por contribuintes que apurem o IBS e a CBS no regime regular.

O § 1º define quando a pessoa física passa a ser considerada contribuinte. No inciso I, que trata de locação, cessão onerosa e arrendamento, exige que, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 e que elas tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos.

As duas alíneas são cumulativas. Quem tem cinco imóveis e receita anual de R$ 200.000,00 não se enquadra; quem tem dois imóveis e receita de R$ 300.000,00 também não. É preciso ultrapassar os dois patamares.

O § 5º acrescenta que o valor da alínea a será atualizado mensalmente, a partir da publicação da lei complementar, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

A regra que alcança o próprio ano-calendário

Há um segundo dispositivo que costuma passar despercebido. O § 2º do art. 251 estabelece que também será considerada contribuinte no próprio ano-calendário a pessoa física que, no caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, obtenha receita que exceda em 20% o limite previsto na alínea a do inciso I do § 1º.

Ou seja, existe um gatilho imediato: ultrapassado esse patamar dentro do ano corrente, a condição de contribuinte se instala sem esperar o ano seguinte.

A consequência prática é que o acompanhamento não pode ser anual e retrospectivo. Quem está próximo do limite precisa monitorar a receita mês a mês.

Como contar imóveis e receita

Dois detalhes técnicos evitam erro na conta:

• o § 6º remete ao regulamento a definição do que são bens imóveis distintos, para fins dos incisos I e II do § 1º. Enquanto isso não estiver plenamente detalhado, mantenha o controle por matrícula;
• o § 3º, aplicável ao inciso II, exige que os imóveis estejam no patrimônio há menos de cinco anos contados da aquisição, e o § 4º manda contar esse prazo, no caso de bem recebido por meação, doação ou herança, desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido ou pelo doador.

Monte uma planilha simples com uma linha por matrícula, o valor recebido mês a mês e a data de aquisição. É esse controle que responde, a qualquer momento, se você está dentro ou fora.

A locação de curta duração tem regra própria

O art. 253 estabelece que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte do regime regular, com período não superior a noventa dias ininterruptos, seja tributada de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

O § 1º, incluído pela Lei Complementar 227/2026, esclarece que se consideram contribuintes do regime regular, para esse fim, as pessoas físicas que atendam ao inciso I do § 1º e ao inciso II do § 2º do art. 251. E o § 2º determina que essas operações sejam incluídas nos limites daqueles dispositivos.

Para quem opera aluguel por temporada em plataformas digitais, essa é a regra central: a receita conta para os limites e o tratamento segue a lógica da hotelaria.

Um exemplo de contagem

Um proprietário tem quatro apartamentos alugados e recebeu R$ 260.000,00 no ano anterior. Ele ultrapassa as duas alíneas do inciso I — mais de três imóveis e receita acima de R$ 240.000,00 — e passa a ser contribuinte do regime regular.

Outro proprietário tem seis imóveis, mas a receita anual soma R$ 180.000,00. Ele não atinge a alínea a e permanece fora do regime, ainda que tenha mais imóveis que o primeiro.

Um terceiro tem três imóveis e receita de R$ 400.000,00. Como a alínea b exige mais de três bens imóveis distintos, ele não se enquadra pelo inciso I — mas precisa observar o § 2º e as demais regras do capítulo conforme a natureza de suas operações.

Quando a posição do proprietário muda de um ano para outro

A posição do proprietário pode mudar de um ano para o outro, e o gatilho é apurado dentro do próprio exercício. Montar esse controle, simular cenários de aquisição e venda e definir a estrutura mais adequada é conversa para um tributarista, que trabalha com as escrituras e os contratos recebidos por canal digital.