Data de aquisição e atualização especial mudam o cálculo do imóvel antigo
Imóvel comprado há décadas pode ter redução legal do ganho de capital, mas não existe um desconto único aplicado sobre o preço. O GCAP combina o percentual histórico do art. 18 da Lei 7.713/1988 com os fatores FR1 e FR2 do art. 40 da Lei 11.196/2005, conforme data de aquisição e períodos alcançados. O programa deve receber datas e custo corretos para fazer a conta. Antes disso, é indispensável verificar se o bem foi atualizado pela Dabim ou pelo Rearp. Esses regimes recolheram imposto para elevar o custo fiscal e possuem travas próprias. Tratar o valor atualizado como custo comum e aplicar reduções sem reconciliar a opção pode duplicar benefício ou ignorar a perda dos efeitos da atualização numa venda antecipada.
A redução histórica depende do ano de aquisição
Para imóveis adquiridos até 1988, o art. 18 prevê percentuais que diminuem à medida que a aquisição se aproxima daquele ano. Bens muito antigos recebem redução maior; os adquiridos em 1988 recebem o último percentual da escala. A data precisa vir de escritura, contrato, formal de partilha ou outro título válido.
Não escolha o ano pela primeira declaração em que o bem apareceu. Herança, construção em terreno próprio, aquisição parcelada e frações compradas em datas diferentes podem exigir tratamento próprio para cada parcela.
FR1 e FR2 reduzem a base por períodos distintos
A Lei 11.196 criou fatores matemáticos aplicáveis às alienações de imóveis por pessoas físicas residentes. O FR1 considera meses até novembro de 2005 dentro do recorte legal; o FR2 considera o período a partir de dezembro de 2005 até a alienação. O GCAP calcula os fatores com as datas informadas.
Essa redução não autoriza corrigir livremente o custo pela inflação. O custo continua sendo o valor fiscal acrescido de gastos admitidos, e os fatores atuam na apuração do ganho, não na ficha patrimonial como avaliação de mercado.
Dabim e Rearp representam atualizações tributadas
A Dabim permitiu atualizar imóveis sob a Lei 14.973/2024. A Lei 15.265/2025 criou o Rearp Atualização, com opção formalizada pela Deap e tributação definitiva de 4% para a pessoa física sobre a diferença atualizada. Quem havia usado a Dabim pôde migrar os bens para o Rearp no prazo da declaração encerrado em 19 de fevereiro de 2026.
Confira recibo, processo, DARF, valor atualizado e eventual migração. Não presuma adesão porque a declaração anual exibe número maior: a atualização dependia de opção e pagamento nos canais próprios.
Venda em cinco anos pode desconsiderar todo o Rearp
O art. 7º da Lei 15.265/2025 determina que a alienação de imóvel submetido ao Rearp dentro de cinco anos contados da adesão desconsidera todos os efeitos da atualização. As exceções expressas são a transmissão causa mortis e a partilha decorrente de dissolução da sociedade conjugal ou união estável.
Numa venda comum antes do quinquênio, o ganho volta a ser apurado sem os efeitos do Rearp. O imposto já pago na atualização é deduzido, atualizado pela Selic, do imposto devido na alienação. Não se conserva simplesmente o custo elevado nem se perde silenciosamente o pagamento anterior.
Simule no GCAP com documentos de cada camada
Reúna título de aquisição, declarações antigas, comprovantes de benfeitorias, recibo da Dabim ou Deap, pagamentos e data da venda. Verifique separadamente custo, redução histórica, FR1, FR2 e efeito do regime especial. Uma planilha ajuda a conferir, mas o GCAP do ano da alienação deve reproduzir a operação.
Se houver frações com datas distintas ou migração de Dabim para Rearp, preserve a memória que liga cada valor ao documento. O benefício correto nasce dessa cronologia, não de escolher o menor resultado entre simulações incompatíveis.
Perguntas frequentes
Imóvel antigo sempre tem redução no ganho de capital?
Não necessariamente. A redução depende da data e das regras aplicáveis, e pode não produzir imposto se antes houver isenção. O GCAP precisa receber os dados corretos.
Usei o Rearp e vendi o imóvel três anos depois: mantenho o custo atualizado?
Em venda comum, não. O art. 7º manda desconsiderar os efeitos dentro de cinco anos, ressalvadas causa mortis e partilha conjugal, com dedução atualizada do imposto pago.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Onde buscar este serviço
O caminho descrito nesta página é público e não depende de contratação particular. Estes são os canais oficiais de atendimento:
- Defensoria Pública do seu estado ou da União, para orientação e representação jurídica gratuitas a quem não pode pagar advogado.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.