A promessa inicial não pode ser confundida com cessão de direitos
O art. 1.245 do Código Civil afirma que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título. Por isso, promessa de compra e venda sem registro não torna, por si só, o comprador proprietário. Essa conclusão não encerra toda discussão do ITBI: o CTN também menciona a cessão onerosa de direitos relativos às transmissões, e o alcance dessa hipótese está em debate no Tema 1124 do STF. Em 12 de julho de 2026, o mérito do Tema 1124 ainda não tinha sido julgado; o processo estava concluso desde 22 de abril. É incorreto apresentar como tese vinculante final que toda cessão antes do registro escapa ao imposto. Deve-se distinguir a transferência da propriedade do negócio autônomo e oneroso de cessão.
A compra da propriedade se completa no Registro de Imóveis
Escritura, contrato e pagamento criam obrigações, mas o art. 1.245 do Código Civil preserva o alienante como proprietário enquanto o título não for registrado. Uma cobrança municipal fundada exclusivamente na afirmação de que a propriedade já passou na promessa ignora esse marco civil.
A cessão pode ter conteúdo econômico próprio
O comprador original pode ceder a terceiro sua posição contratual mediante preço. Nessa situação, não há apenas uma promessa parada: existe transferência onerosa de direitos aquisitivos. O art. 35 do CTN contempla cessões, mas a compatibilidade da cobrança antes do registro e seus limites constitucionais formam a controvérsia do Tema 1124.
Leia o documento e a lei municipal antes de classificar o fato
Identifique se houve mera promessa, cessão gratuita, cessão onerosa, adjudicação ou registro definitivo. Compare datas, pagamentos e cadeia de titulares. A guia também deve indicar qual hipótese legal foi aplicada. Essa leitura evita usar o marco registral da propriedade como resposta automática a uma cobrança que se refere a outro direito.
A resposta deve identificar a hipótese escrita na guia
Peça ao município que esclareça se cobra transferência de propriedade, cessão onerosa de direito ou simples antecipação procedimental. Para promessa inicial sem cessão, apresente contrato, matrícula ainda em nome do vendedor e inexistência de pagamento a terceiro pela posição contratual. Se a guia tratar de cessão, registre que o Tema 1124 segue pendente e analise a lei local, em vez de usar uma conclusão definitiva que o STF ainda não firmou.
Perguntas frequentes
O STF já decidiu definitivamente o Tema 1124?
Não. Em 12 de julho de 2026, o mérito seguia pendente, de modo que não existe tese final vinculante sobre a cessão discutida no recurso.
Contrato particular transfere a propriedade do imóvel?
Não. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência entre vivos depende do registro do título.
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