Dação em pagamento de imóvel e a incidência do ITBI
Um devedor sem dinheiro para pagar uma dívida particular oferece o próprio imóvel ao credor, que aceita quitar o débito recebendo o bem em vez do valor em espécie. É a dação em pagamento — e mesmo não havendo uma "venda" no sentido tradicional, essa operação também é transmissão onerosa de imóvel e paga ITBI normalmente. Este texto explica por que a dação gera o imposto, como se apura a base de cálculo quando não existe preço em dinheiro e quais documentos evitam problema com a prefeitura depois.
Por que a dação em pagamento gera ITBI
O art. 156, II, da Constituição atribui aos municípios competência para tributar a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. O art. 35 do CTN reproduz essa mesma lógica ao definir o fato gerador do ITBI. A dação em pagamento é onerosa porque extingue uma obrigação de valor certo — a dívida — em troca da propriedade do imóvel; não há doação nem gratuidade, ainda que não exista transferência de dinheiro na operação. Por isso a dação está sujeita ao imposto da mesma forma que uma compra e venda comum.
Base de cálculo quando não há preço em dinheiro
Como não há um preço de venda explícito, a base de cálculo do ITBI na dação é o valor do imóvel dado em pagamento, que corresponde ao valor da dívida quitada — desde que esse valor reflita as condições normais de mercado, seguindo o mesmo critério fixado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.124: o valor da transação, e não a base de cálculo do IPTU, é o parâmetro correto. Se o valor da dívida for muito inferior ao valor real do imóvel — por exemplo, um imóvel de alto valor entregue para quitar uma dívida pequena —, o Fisco pode questionar se a diferença configura, na prática, parte de doação disfarçada, o que abriria discussão também sobre ITCMD proporcional à diferença.
Documentos que sustentam o valor declarado
É recomendável formalizar a dação por escritura pública que descreva com clareza a dívida original (contrato de mútuo, nota promissória, acordo extrajudicial), o valor exato quitado e a avaliação do imóvel usada como parâmetro. Sem esse lastro documental, o município tende a arbitrar valor de referência próprio, o que pode elevar o imposto devido e ainda gerar risco de questionamento sobre a natureza mista da operação (parte onerosa, parte gratuita).
Quando a dação não afasta discussão sobre fraude a credores
Vale lembrar que a dação em pagamento de imóvel para quitar dívida particular, feita por devedor que já estava insolvente ou em vias de execução por outros credores, pode ser anulada por fraude contra credores ou fraude à execução, independentemente da regularidade do ITBI recolhido. O imposto pago corretamente não convalida uma dação que prejudique outros credores — são discussões jurídicas distintas, e o devedor com múltiplas dívidas deve avaliar essa exposição antes de formalizar a operação.
Dação parcial: quando o imóvel vale mais do que a dívida
É comum o imóvel valer mais do que a dívida quitada, e as partes ajustarem que o credor pague ao devedor a diferença em dinheiro, ou que o excedente seja tratado como abatimento de outra obrigação entre elas. Nessa hipótese, o ITBI incide sobre o valor total da transmissão do imóvel (não apenas sobre o valor da dívida extinta), enquanto a parcela paga em dinheiro apenas evidencia que a operação, no conjunto, permanece onerosa e não se confunde com doação. Documentar com clareza essa divisão — valor da dívida quitada, valor pago em dinheiro e valor total do imóvel — evita que o Fisco reclassifique parte da operação como doação sujeita a ITCMD.
Perguntas frequentes
A dação em pagamento de imóvel exige escritura pública?
Sim, para bens imóveis de valor superior ao limite legal a forma pública é exigida, da mesma forma que em uma compra e venda comum.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.