Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2111681 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: c92644e2308aff9c0675f3688c944a9a804202b7078b971ba1bbbf68cfa3e376. SHA-256 do comentário: 95f8f32cf2c209bd0eb11681da35b9419e4c8141ac33e5577f698413d51ad688.
A fundamentação identifica 5 dispositivos legais, e os de maior circulação são art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e art. 32 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor é o mais invocado deste julgado: 160 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o art. 32 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano aparece em 26 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento.
O inciso I do art. 39 proíbe condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. É a clássica venda casada: obrigar a levar um seguro para liberar um financiamento, por exemplo.
O art. 51 traz um rol exemplificativo de cláusulas nulas. Entre elas estão as que impossibilitam, exoneram ou atenuam a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza; as que implicam renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor; e as que estabelecem obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade.
O art. 53 alcança os contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, além das alienações fiduciárias em garantia. Nesses contratos, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n. 13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e art. 53 do CDC). 3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n. 938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1382631, publicado pelo tribunal em 11 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem julga a causa de forma fundamentada, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. 2. A aplicação das disposições da Lei n. 13.786/2018 deve ser compatibilizada com o sistema de proteção ao consumidor (diálogo das fontes), de modo a evitar a perda substancial das prestações pagas e garantir o equilíbrio contratual (arts. 51 e 53 do CDC). 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve se limitar ao patamar de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a incidência do percentual sobre o valor total do contrato quando resultar em desvantagem exagerada ao consumidor. 4. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo o parcelamento do reembolso prática abusiva nas relações de consumo (Súmula n. 543/STJ). 5. A revisão do percentual de retenção e a análise da abusividade das cláusulas contratuais demandariam o reexame de fatos, provas e interpretação de cláusulas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a consonância entre o acórdão recorrido e a orientação firmada nesta Corte Superior. Recurso especial conhecido em parte e improvido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1437185, publicado pelo tribunal em 15 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
O REsp 2.148.689 se apoia em 10 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são lei do distrato, compra e venda de imóvel e arras confirmatórias. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação
jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção
dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei
nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da
Lei nº 6.766/1979.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de
conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em
vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em
geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou
parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses
contratos quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e
do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte
extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores
pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e
cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores
que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por
culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto
deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os
descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser
observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de
retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não
guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os
benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser
cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória
estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao
Tema 970/STJ. Precedente.
8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é
indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula
penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a
cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%
sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da
Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores
pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,
como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma
prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,
como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica
nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a
abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a
retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a
perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de
impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o
período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o
Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas
para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o
valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de
mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da
condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos
honorários advocatícios sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não
provido.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO
CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES.
DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO
AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25%
DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA.
REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.
SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o
presente recurso especial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação
jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção
dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei
nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da
Lei nº 6.766/1979.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o
CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de
conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em
vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em
geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou
parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses
contratos quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e
do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte
extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores
pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de
imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o
percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.
5. O referido percentual possui natureza indenizatória e
cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores
que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por
culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto
deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.
6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os
descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser
observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de
consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de
retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.
7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não
guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os
benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser
cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória
estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao
Tema 970/STJ. Precedente.
8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é
indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula
penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a
cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%
sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da
Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores
pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.
10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,
como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma
prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,
como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica
nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.
11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a
abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a
retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a
perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de
impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o
período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o
Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas
para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o
valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de
mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da
condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos
honorários advocatícios sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não
provido.
Dispositivo transcrito
Jurisprudência citada no registro do STJ
(CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - LUCROS CESSANTES)
STJ - <<REsp 1635428>>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970)
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESOLUÇÃO - RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS - TÉRMINO DA OBRA)
STJ - <<REsp 1300418>>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 577)
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE RETENÇÃO - PERCENTUAL)
STJ - <<REsp 2073412>>-SP, <<REsp 476775>>-MG
(CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LEI 13.786/2018 - PERCENTUAL DE
RETENÇÃO DE 25%)
STJ - <<REsp 1820330>>-SP
(PERCENTUAL DE RETENÇÃO - CUMULAÇÃO COM TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL)
STJ - <<REsp 2024829>>-SC
Súmulas mencionadas no registro
STJ:543
Referências legislativas textuais na fonte
LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
LEG:FED LEI:006766 ANO:1979
***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
ART:0032A PAR:00001 INC:00001 INC:00002
(COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018)
LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
ART:00039 ART:00051 INC:00002 INC:00004 INC:00009
PAR:00004 ART:00053
LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000543
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2111681 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
c92644e2308aff9c0675f3688c944a9a804202b7078b971ba1bbbf68cfa3e376. SHA-256 do comentário:95f8f32cf2c209bd0eb11681da35b9419e4c8141ac33e5577f698413d51ad688.