Contexto jurídico e comentários autorais
Comentário autoral sobre este acórdão
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não se aplica a sistemática da Lei n. 9.514/1997 quando o inadimplemento decorre de conduta da própria construtora, como no caso dos autos, em que o imóvel foi entregue com atraso superior a dois anos. 2. Diante da culpa exclusiva da vendedora, é cabível a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil, bem como a restituição integral dos valores pagos, inclusive aqueles oriundos de financiamento. 3. Recurso especial a que se nega provimento.” A transcrição é literal e vem do espelho 956393, publicado pelo tribunal em 27 de abril de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Trecho de REsp 2.243.466 do STJ: atraso na entrega da obra · A fundamentação do REsp 2.243.466, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: atraso, entrega, obra, superior.
Fontes e integridade deste vínculo
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Referência ao dispositivo citado na fonte
O procedimento começa quando o banco requer ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor. O § 1º do art. 26, na redação dada pela Lei 14.711/2023, manda intimar o devedor (e, se houver, o terceiro que ofereceu o imóvel em garantia) para satisfazer a dívida no prazo de 15 dias. Esse prazo não corre da carta do banco nem do primeiro atraso: ele conta da intimação feita pelo cartório.
Trecho de Lei 9.514, art. 26: consolidar imóvel por atraso · A intimação do registro de imóveis e o termo inicial dos 15 dias · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: atraso, imovel.
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Referência ao dispositivo citado na fonte
Consolidada a propriedade, o fiduciário tem 60 dias, contados do registro da consolidação, para promover o primeiro leilão público. Esse prazo era de 30 dias e foi ampliado pela Lei 14.711/2023. No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel definido no contrato, na forma do inciso VI do art. 24.
Trecho de Lei 9.514, art. 27: leilão do imóvel consolidado · Primeiro leilão em 60 dias e o piso da metade da avaliação · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: dois, imovel.
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Referência ao dispositivo citado na fonte
O inadimplemento que justifica romper o contrato precisa ter peso. Falhas mínimas, que não comprometem a finalidade do negócio, não autorizam a resolução — é o chamado adimplemento substancial, em que a maior parte já foi cumprida e resta pouco a concluir.
Trecho de Artigo 475 do Código Civil: resolução por inadimplemento · Nem todo descumprimento autoriza a resolução · Rafael Toledo.
Âncoras do vínculo: contrato, inadimplemento, resolucao.
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Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO.
NATUREZA ACESSÓRIA. TEMA 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. LEI N.
9.514/1997. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS. CDC APLICÁVEL. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Não se aplica a sistemática da Lei n. 9.514/1997 quando o
inadimplemento decorre de conduta da própria construtora, como no
caso dos autos, em que o imóvel foi entregue com atraso superior a
dois anos.
- Diante da culpa exclusiva da vendedora, é cabível a resolução do
contrato com base no art. 475 do Código Civil, bem como a
restituição integral dos valores pagos, inclusive aqueles oriundos
de financiamento.
- Recurso especial a que se nega provimento.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO.
NATUREZA ACESSÓRIA. TEMA 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. LEI N.
9.514/1997. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS. CDC APLICÁVEL. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Não se aplica a sistemática da Lei n. 9.514/1997 quando o
inadimplemento decorre de conduta da própria construtora, como no
caso dos autos, em que o imóvel foi entregue com atraso superior a
dois anos.
2. Diante da culpa exclusiva da vendedora, é cabível a resolução do
contrato com base no art. 475 do Código Civil, bem como a
restituição integral dos valores pagos, inclusive aqueles oriundos
de financiamento.
3. Recurso especial a que se nega provimento.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 14/04/2026 a 22/04/2026, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra.
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha e Raul
Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - RESOLUÇÃO - CULPA
EXCLUSIVA DO VENDEDOR - DEVOLUÇÃO INTEGRAL)
STJ - <<AgInt no AREsp 2752741>>-BA, <<AREsp 2802761>>-MG,
<<AgInt no AREsp 1297266>>-AP
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:009514 ANO:1997
***** LSFIAF LEI DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
ART:00026 ART:00027
- LEG:FED LEI:008078 ANO:1990
***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
- LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002
ART:00475
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2243466 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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