Desistência da compra de imóvel usado: o que vale fora da Lei do Distrato
Assinada a promessa de compra e venda de um imóvel usado, negociado diretamente entre pessoas físicas, pode surgir o arrependimento antes de chegar à escritura definitiva. A primeira confusão do comprador costuma ser buscar amparo na Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, mas essa lei foi feita para regular a compra de unidades ainda na planta, vendidas por incorporadoras ou loteadoras, e não alcança a revenda de um imóvel já pronto entre particulares. Nesse cenário, quem decide as regras é, antes de tudo, o próprio contrato assinado, lido à luz do Código Civil.
Por que a Lei do Distrato não se aplica aqui
A Lei 13.786/2018 alterou as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979 para regular especificamente a resolução de contratos por inadimplemento do comprador em incorporação imobiliária e em loteamento, isto é, negócios em que o vendedor é a incorporadora ou o loteador de um empreendimento ainda em construção ou implantação. A compra de um imóvel usado, de proprietário para proprietário, não se enquadra nesse recorte legal, ainda que o nome popular "distrato" seja usado no dia a dia para qualquer desistência de compra de imóvel.
O contrato manda, e a regra geral é que ele obriga as partes
Sem uma lei específica de proteção ao arrependimento nesse tipo de negócio, prevalece a regra geral dos contratos: o que foi assinado obriga as partes, e a desistência unilateral fora do que o próprio instrumento prevê caracteriza inadimplemento. O art. 475 do Código Civil permite à parte lesada por esse descumprimento pedir a resolução do contrato, cabendo indenização por perdas e danos, o que normalmente favorece o vendedor quando é o comprador quem desiste sem previsão contratual para isso.
O sinal pago funciona como arras, e o tipo de arras muda tudo
Se houve entrega de sinal na assinatura da promessa, os arts. 417 a 420 do Código Civil definem duas lógicas bem diferentes. Sem cláusula de arrependimento, as arras são confirmatórias: em caso de execução, são devolvidas ou computadas no preço; se quem desiste é quem deu o sinal, a outra parte pode considerar o contrato desfeito e reter o valor, cabendo ainda, pelo art. 419, indenização suplementar se o prejuízo comprovado for maior do que o sinal retido. Havendo cláusula expressa de arrependimento, as arras passam a ser penitenciais pelo art. 420: quem desiste perde o sinal em favor da outra parte, sem direito a indenização suplementar em qualquer dos lados, o que em geral é mais previsível para quem quer desistir, mas também limita o quanto o vendedor pode cobrar além do sinal.
Negociar um distrato amigável mesmo sem previsão legal automática
Nada impede que comprador e vendedor, mesmo sem cláusula de arrependimento no contrato original, negociem um instrumento particular de distrato, desfazendo o negócio por acordo mútuo, com definição própria de quanto será devolvido e em que prazo. Esse caminho depende da concordância do vendedor, mas costuma ser mais rápido e menos custoso do que discutir judicialmente perdas e danos, especialmente quando o imóvel ainda não mudou de posse e existe interesse de ambos os lados em evitar litígio.
Quando o vendedor não aceita desfazer o negócio
Se o vendedor recusa o distrato amigável e insiste na execução do contrato, cabe a ele, como parte lesada pela desistência, optar entre exigir o cumprimento forçado do que foi combinado ou pedir a resolução com indenização, conforme o art. 475. Para o comprador que já não quer mais o imóvel, entender o tipo de arras pactuado e o valor efetivamente entregue costuma ser o ponto de partida para calcular o que está em jogo antes de qualquer negociação ou resposta a uma notificação do vendedor. Negociar o distrato amigável ou, na recusa do vendedor, apurar a diferença entre arras confirmatórias e penitenciais para calcular o valor em jogo é trabalho que um advogado particular pode assumir de forma integralmente digital, com contrato e comprovantes enviados por WhatsApp, sem prometer que a negociação terá êxito.
Perguntas frequentes
A Lei do Distrato me protege se eu desistir da compra de um apartamento usado?
Não. Ela regula apenas contratos de incorporação imobiliária e loteamento, com o vendedor sendo incorporador ou loteador. Compra de imóvel usado entre particulares segue as regras gerais de contrato e arras do Código Civil.
Vou perder todo o sinal se desistir da compra?
Depende do tipo de arras. Se o contrato tem cláusula de arrependimento, as arras são penitenciais e você perde o sinal, sem mais consequências. Sem essa cláusula, as arras são confirmatórias e o vendedor pode reter o sinal e ainda pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior.
É possível desistir sem perder nada, se o contrato for omisso?
É pouco provável. Na ausência de cláusula de arrependimento, a desistência unilateral tende a ser tratada como descumprimento contratual, sujeito à retenção do sinal e, conforme o caso, indenização suplementar ao vendedor.
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