Empresa locatária não paga o aluguel comercial: como cobrar e retomar o imóvel

Duas pretensões em uma ação: o desenho do art. 62, I

Nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o inciso I do art. 62 permite cumular o pedido de rescisão da locação com o pedido de cobrança.

O mesmo inciso organiza a citação de forma peculiar: o locatário é citado para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores são citados para responder ao pedido de cobrança. Com a inicial, é obrigatório apresentar cálculo discriminado do valor do débito.

Esse cálculo não é formalidade. Ele delimita quanto o locatário precisará depositar se quiser evitar a rescisão, e erro na planilha costuma virar discussão sobre a integralidade do depósito.

Purga da mora em quinze dias e a trava dos vinte e quatro meses

O inciso II do art. 62 dá ao locatário e ao fiador a chance de evitar a rescisão pagando o débito atualizado em quinze dias contados da citação, mediante depósito judicial e independentemente de novo cálculo.

O depósito precisa incluir os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, as multas ou penalidades contratuais exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido quando o contrato não dispuser diferente.

Há um limite decisivo para o locador no parágrafo único: não se admite a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Locatário que já purgou uma vez no biênio não tem segunda chance, e é isso que transforma o segundo atraso em risco real de perda do ponto.

Contrato sem garantia abre a porta da liminar

O §1º do art. 59 lista hipóteses de desocupação liminar em quinze dias, sem ouvir a parte contrária, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel.

O inciso IX é o que interessa a boa parte das locações comerciais: falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas na lei, seja porque nenhuma foi contratada, seja porque a garantia se extinguiu ou o garantidor pediu exoneração.

O §3º equilibra o instituto: nessa hipótese, o locatário pode elidir a liminar depositando, dentro dos mesmos quinze dias, a totalidade dos valores devidos na forma do inciso II do art. 62. Ou seja, a liminar acelera, mas não elimina a chance de pagamento.

O fiador responde pela dívida, não pela desocupação

A cumulação prevista no art. 62 coloca o fiador no polo passivo apenas quanto à cobrança. Ele não é parte no pedido de rescisão, porque não é ele quem ocupa o imóvel.

Essa separação tem efeito prático imediato: a sentença condena o fiador ao pagamento, mas o mandado de despejo se dirige à locatária. E, na execução da parte condenatória, o patrimônio do fiador responde nos limites do que ele afiançou.

Quando a garantia é seguro-fiança ou caução em dinheiro, a lógica muda — o locador aciona a seguradora ou levanta a caução conforme o contrato, e a discussão sobre exoneração de fiador não se coloca.

Depois da sentença: o prazo para sair

Julgada procedente a ação, o art. 63 determina a expedição de mandado de despejo com prazo de trinta dias para desocupação voluntária.

O §1º reduz esse prazo para quinze dias em duas situações: quando entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando o despejo tiver sido decretado com fundamento nas hipóteses de infração contratual e legal do art. 9º.

Há ainda o inciso VI do art. 62, que costuma passar despercebido: havendo cumulação dos pedidos de rescisão e cobrança, a execução da cobrança pode começar antes da desocupação do imóvel, quando ambos os pedidos forem acolhidos. Não é preciso esperar a entrega das chaves para ir atrás do dinheiro.

Quando o locador quer só o dinheiro

Nem sempre retomar o imóvel é o melhor negócio, sobretudo em ponto de difícil relocação. Nesse cenário, a cobrança pode seguir sozinha e por via mais rápida.

O inciso VIII do art. 784 do Código de Processo Civil arrola entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios como taxas e despesas de condomínio.

Isso significa que, com contrato e demonstrativo de débito, o locador pode ajuizar execução direta — sem fase de conhecimento, com citação para pagar em três dias e possibilidade imediata de penhora. A escolha entre executar apenas o crédito e pedir despejo com cobrança depende de quanto vale o ponto e de quanto se espera recuperar.

O restaurante com quatro meses de atraso

Uma empresa proprietária de um imóvel de esquina alugou o espaço a uma sociedade que abriu ali um restaurante. Contrato de cinco anos, fiança de um dos sócios, quatro aluguéis em aberto e mensagens em que o locatário promete quitar depois da alta temporada.

Como havia garantia contratada, a liminar do inciso IX do §1º do art. 59 não estava disponível. A locadora ajuizou despejo cumulado com cobrança, com cálculo discriminado e citação da locatária e do fiador. O locatário depositou o débito atualizado no décimo terceiro dia e manteve o contrato.

Esse desfecho mostra o contrapeso que todo locador deveria conhecer antes de contar com a retomada rápida: a lei protege a continuidade da locação, e o depósito integral no prazo desarma o despejo. A vantagem do locador aparece na reincidência, quando a trava dos vinte e quatro meses impede nova purga.

Definir se o caso comporta liminar, calcular o débito de modo que resista à impugnação e decidir entre despejo cumulado e execução direta do aluguel é análise que o proprietário costuma confiar a advogado particular, com contrato e planilhas enviados por meio digital e acompanhamento do processo à distância.