Imóvel dado em hipoteca e dívida não paga: como executar a garantia

O registro no cartório do imóvel é o que cria a garantia

O art. 1.492 do Código Civil determina que as hipotecas sejam registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles quando o título se referir a mais de um, cabendo aos interessados requerer o registro mediante exibição do título.

A ordem de apresentação decide a preferência. Pelo parágrafo único do art. 1.493, o número de ordem determina a prioridade, e a prioridade determina a preferência entre hipotecas. Dois contratos assinados no mesmo dia, registrados em dias diferentes, geram posições diferentes.

Contrato de hipoteca não registrado não é garantia real oponível a terceiros. Ele continua valendo entre as partes como obrigação, mas o credor entra na fila comum, sem preferência sobre o imóvel — e essa descoberta, feita só na hora de executar, costuma ser irreversível.

O contrato com garantia real dispensa a fase de conhecimento

Quem tem hipoteca constituída não precisa ajuizar ação de cobrança e esperar sentença. O inciso V do art. 784 do Código de Processo Civil coloca entre os títulos executivos extrajudiciais o contrato garantido por hipoteca, penhor, anticrese ou outro direito real de garantia, e também o contrato garantido por caução.

A execução começa direto: citação para pagar em três dias, e, não havendo pagamento, penhora que recai preferencialmente sobre o próprio bem hipotecado.

Dois documentos sustentam a inicial: o instrumento contratual com a cláusula de garantia e a certidão de matrícula atualizada, que prova o registro e revela a existência de outros ônus sobre o imóvel.

Segunda hipoteca, insolvência e vencimento antecipado

Um mesmo imóvel comporta mais de uma hipoteca. O art. 1.476 autoriza o dono do bem hipotecado a constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo credor ou de outro.

O art. 1.477 disciplina a convivência entre elas: salvo insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, ainda que vencida a sua dívida, não pode executar o imóvel antes de vencida a primeira. O §1º, incluído pela reforma de 2023, esclarece que não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento de obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.

Já o §2º do mesmo artigo dá ao credor uma alavanca relevante: o inadimplemento da obrigação garantida por hipoteca permite declarar vencidas as demais obrigações de que ele seja titular garantidas pelo mesmo imóvel.

Trinta anos, prorrogação e o cuidado com contratos antigos

O art. 1.485 fixa que a hipoteca pode ser prorrogada por simples averbação, requerida por ambas as partes, até trinta anos da data do contrato. Completado esse prazo, o contrato só subsiste reconstituído por novo título e novo registro, hipótese em que se mantém a precedência que então lhe competir.

Em dívidas empresariais renegociadas várias vezes ao longo dos anos, esse detalhe merece conferência antes de executar. Renegociação que não passou pela averbação pode deixar a garantia desatualizada em relação ao valor efetivamente devido.

O risco não é teórico: discussão sobre até onde a hipoteca cobre a dívida renegociada é uma das defesas mais comuns nos embargos do executado.

Quem precisa ser avisado antes da venda judicial

A execução da garantia envolve terceiros que também têm direitos sobre o imóvel, e ignorá-los compromete o resultado.

O inciso I do art. 799 do Código de Processo Civil impõe ao exequente requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário quando a penhora recair sobre bem gravado. E o inciso V do art. 889 exige que o credor hipotecário seja cientificado da alienação judicial com pelo menos cinco dias de antecedência.

A sanção pela omissão está no art. 1.501 do Código Civil: não extingue a hipoteca devidamente registrada a arrematação ou adjudicação sem que tenham sido notificados judicialmente os credores hipotecários que não forem, de qualquer modo, partes na execução. Ou seja, o arrematante recebe um imóvel que continua gravado — e o lance despenca quando isso é percebido.

Como a hipoteca se extingue

O art. 1.499 lista seis causas: extinção da obrigação principal, perecimento da coisa, resolução da propriedade, renúncia do credor, remição e arrematação ou adjudicação.

O art. 1.500 acrescenta que a hipoteca também se extingue com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.

Para o credor que recebeu, isso significa uma obrigação prática: fornecer ao devedor o instrumento de quitação para que o cancelamento seja averbado. Para o credor que ainda não recebeu, significa conferir se a garantia continua ativa na matrícula antes de contar com ela.

O galpão da sócia oferecido para garantir a empresa

Uma indústria de alimentos comprou equipamentos de um fornecedor com pagamento em vinte e quatro parcelas. Como garantia, a sócia majoritária ofereceu um galpão de sua propriedade pessoal, e o contrato previu hipoteca em primeiro grau. O instrumento foi assinado, mas o registro só foi providenciado quatorze meses depois, quando a empresa já atrasava parcelas.

Nesse intervalo, um banco havia registrado hipoteca sobre o mesmo galpão. Pela ordem de prioridade do art. 1.493, o fornecedor ficou em segundo grau e, pelo art. 1.477, não pôde executar o imóvel antes do vencimento da dívida bancária.

O contrapeso honesto é este: a hipoteca não protege quem demora a registrar, não alcança valor superior ao que o imóvel vale, e nada impede que sobre ele já pesem penhoras, dívidas condominiais ou débitos tributários com preferência legal. Conferir a matrícula antes de aceitar a garantia é mais eficaz do que discutir depois.

Analisar matrícula, ordem de registros e redação da cláusula de garantia antes de fechar o contrato, ou preparar a execução quando o inadimplemento já ocorreu, é serviço que o credor empresarial costuma contratar de advogado particular, com certidões e minutas circulando em formato eletrônico.